Comprendre le démembrement de propriété en 5 points

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Traditionnellement, lorsqu’un acquéreur achète un bien immobilier seul, il dispose de la pleine propriété du logement. Toutefois, il existe un principe juridique qui permet de diviser cette pleine propriété. Il s’agit du démembrement de propriété.

Concrètement, investir dans un bien démembré revient à partager sa pleine propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire. L’usufruitier jouit de l’usus et du fructus. Il peut ainsi utiliser le bien pour y vivre ou le mettre en location. Auquel cas, il peut également bénéficier des loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de l’abusus. Durant la période de démembrement, il profite des murs du logement, mais pas de la jouissance du bien. Usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits séparés. En revanche, ni l’un ni l’autre ne peut procéder seul à la vente du logement en pleine propriété sans accord de la partie adverse.

En règle générale, il est possible de procéder à un démembrement de propriété :

• dans le cadre d’une succession ;

• dans le cadre d’un contrat.

Notez qu’il est courant d’avoir recours au démembrement de propriété dans l’immobilier (biens physiques ou parts de SCPI). En revanche, la pratique est aussi valable pour les compte-titres ou les contrats d’assurance-vie.

Le démembrement de propriété en 5 points clés

1. Usufruitier et nu-propriétaire ont des droits et des devoirs à respecter

Comme expliqué précédemment, l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus sur le bien. Le nu-propriétaire, de son côté, profite de l’abusus. Les deux parties disposent de droits séparés, mais ils doivent respecter certains devoirs.

En ce qui concerne les droits de l’usufruitier, nous pouvons citer :

• jouir du logement en y habitant ;

• le louer et en percevoir les revenus locatifs ;

• participer aux votes à l’occasion des assemblées générales.

Outre ces droits, il doit respecter certaines obligations :

• entretenir le bien ;

• s’acquitter des charges courantes relatives au bien (assurance, charges de copropriété, etc.) ;

• régler les différents impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière, etc.) ;

• jouir du bien de manière raisonnable.

Le nu-propriétaire, de son côté, jouit du droit de disposer de l’habitation. En contrepartie, il doit :

• gérer les grosses réparations (réfection de la toiture, étanchéité du bien, ravalement de façade, etc.) ;

• offrir à l’usufruit une utilisation paisible du logement ;

• s’acquitter des charges extraordinaires (frais de bornage, par exemple).

2. Le remembrement de propriété peut être programmé ou intervenir au décès de l’usufruitier

Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du logement à la fin de la période de démembrement. Il récupère ainsi l’usufruit du bien, avec l’usus et le fructus.

D’une manière générale, la durée du démembrement peut être viagère ou temporaire. Le démembrement viager intervient le plus souvent dans le cadre familial. Ainsi, un parent conserve l’usufruit du bien (et donc sa jouissance) jusqu’à la fin de ces jours. À son décès, son enfant, initialement nu-propriétaire du logement, en devient le plein propriétaire dans des conditions fiscales avantageuses.

Le démembrement temporaire, quant à lui, intervient le plus souvent lorsqu’un investisseur achète la nue-propriété d’un bien démembré et concède l’usufruit du logement à un tiers durant une période déterminée et contractuellement fixée (10, 15, 20 ou même 30 ans). Une fois ce délai passé, il récupère alors son logement et peut y vivre, le vendre ou le louer. Ce montage permet notamment d’optimiser sa fiscalité et de disposer d’un patrimoine au moment de sa retraite.

3. Le démembrement de propriété est souvent utilisé en matière de transmission de patrimoine

Comme expliqué précédemment, le démembrement de propriété est un montage juridique très apprécié en matière de transmission de patrimoine. Dans ce cas, la pratique offre la possibilité de diminuer le montant des droits de donation à régler. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sans avoir de droits supplémentaires à payer (puisqu’ils ont été réglés au moment de la donation).

En effet, ces derniers sont calculés sur la valeur du bien en nue-propriété uniquement, et non pas sur sa valeur en pleine propriété. Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont définies à travers le Code général des impôts. Ils dépendent de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, comme le montre le tableau ci-dessous.

Âge du donateur	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
À partir de 91 ans	10 %	90 %

À cela s’ajoute ensuite l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent dans le cadre d’une donation de parent à enfants.

4. Il est possible d’acheter un bien en nue-propriété pour optimiser sa fiscalité

Outre la donation, il est possible d’acheter un bien en nue-propriété pour optimiser sa fiscalité. En effet, c’est l’usufruitier qui se charge du paiement des différents impôts locaux, tels que la taxe foncière. De la même manière, le bien démembré ne fait pas partie de l’assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière du nu-propriétaire durant toute la période du démembrement. C’est à l’usufruitier de déclarer ce logement au service des impôts dans le cas où il serait redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

5. Il est possible d’opter pour le démembrement temporaire d’usufruit pour réduire sa pression fiscale

Ce point fait écho au point précédent : il est aussi possible d’opter pour le démembrement temporaire d’usufruit dans le cadre familial pour réduire sa pression fiscale. Par exemple, un parent peut transmettre la jouissance et les revenus potentiels d’un logement à son enfant afin de l’aider tout en gardant la nue-propriété du logement.

De cette manière, il ne se sépare pas de son logement et peut réduire son imposition durant la période de démembrement (car c’est à l’usufruitier de payer les impôts locaux et de déclarer le bien démembré à l’administration fiscale s’il est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière).

En parallèle, en cas de donation du bien, l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée d’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Ainsi, s’il reste moins de 10 ans de démembrement, en cas de donation, vous cédez le bien à hauteur de 77% du prix de la pleine propriété.

Attention, toutefois, car cette pratique est régulièrement contrôlée par l’administration fiscale. Si cette dernière estime que le démembrement temporaire d’usufruit n’a été fait que dans le seul but de soustraire le bien au paiement de l’IFI, elle peut procéder à un redressement fiscal.

Les avantages du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété présente des avantages à la fois pour l’usufruitier ainsi que pour le nu-propriétaire.

L’usufruitier, de son côté, peut en profiter pour occuper le logement ou le mettre en location et bénéficier de revenus locatifs. En contrepartie, il n’a pas à gérer les travaux importants qui doivent être réalisés le nu-propriétaire lui-même.

Le nu-propriétaire, quant à lui, profite d’un logement qui est entretenu par l’usufruitier. Durant la période de démembrement, il n’a pas à régler les charges relatives au logement, à s’occuper de la gestion locative du bien, ni à payer les impôts locaux. En parallèle, le logement n’intègre pas son patrimoine immobilier. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve alors un bien correctement entretenu. Il peut y vivre, le louer pour profiter à son tour de revenus locatifs ou le mettre à la vente et espérer obtenir une plus-value intéressante.

Enfin, autre avantage du démembrement de propriété, le nu-propriétaire peut profiter d’un prix d’acquisition inférieur à la moyenne du marché. En effet, un bien démembré affiche une décote qui varie entre 30 et 40 % à l’achat. Cette réduction permet, d’une part, de réaliser des économies ou de se tourner vers des biens haut de gamme. En parallèle, une fois la période de démembrement terminée, cette baisse de tarif permet également au nu-propriétaire de profiter d’une potentielle plus-value plus importante que s’il avait acheté son bien au prix du marché.

Les limites du démembrement de propriété

Malgré tous ses avantages, le démembrement de propriété implique certains points de vigilance. Ainsi, lorsqu’il s’agit d’une donation, il convient de prendre quelques précautions pour éviter de subir une pénalité fiscale.

En effet, selon le Code général des impôts, un bien immobilier démembré fait, par définition, partie de la succession de l’usufruitier en cas de décès. Pour éviter d’avoir de nouveaux droits à payer au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire doit être en mesure de prouver que les droits de mutation relatifs à ce point ont déjà fait l’objet d’une donation.
De la même manière, durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Pour autant, c’est à lui que revient le paiement des grosses réparations. Mieux vaut s’assurer que le bien est en parfait état avant de procéder au démembrement de propriété afin de ne pas avoir à utiliser de fonds propres pour réaliser les réparations nécessaires.

Démembrement de propriété : tout ce que vous devez savoir 

Quelles différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété ?

Un investisseur qui dispose de la pleine propriété d’un bien profite de l’usus, du fructus et de l’abusus. Il peut ainsi vivre dans un logement, le vendre ou le louer et bénéficier de revenus locatifs. 

Lorsque l’investisseur ne dispose que de l’usufruit du logement, en revanche, il ne profite que de l’usus et du fructus. Il peut ainsi vivre dans le bien ou le louer et profiter des revenus locatifs. Enfin, lorsque l’investisseur bénéficie de la nue-propriété d’un bien, il ne jouit que de l’abusus. Il ne dispose que des murs et non pas de la jouissance du logement.

Comment effectuer le démembrement d’un bien immobilier ? 

Pour effectuer le démembrement d’un bien immobilier, il faut se rendre chez un notaire qui rédige un acte notarié. Le contrat précisera également les relations entre les deux parties, ainsi que leurs droits et leurs devoirs. 

Quelle est la durée du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété peut être viager et s’éteindre au moment du décès de l’usufruitier. À l’inverse, il peut également être temporaire et fixé contractuellement. Auquel cas, la durée du démembrement de propriété peut être de 10, 15 ou même 20 ans. 

Notez que la période de démembrement peut également prendre fin en cas de :

• décès de l’usufruitier durant la période de démembrement ;
• abandon ou renonciation sur le bien de la part de l’usufruitier ;
• jouissance abusive du logement.

Est-il possible de vendre un bien démembré ? 

Usufruitier et nu-propriétaire ne peuvent pas procéder seuls à la vente d’un bien en pleine propriété. En revanche, le nu-propriétaire est libre de vendre un logement en nue-propriété à tout moment. La loi n’impose, en effet, aucune durée de conservation minimum du bien. 

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement pour le nu-propriétaire ? 

Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne paie aucun impôt relatif au bien. Le paiement de la taxe foncière incombe, en effet, à l’usufruitier. De la même manière, le bien n’entre pas dans son assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. 

Qui est concerné par le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété s’adresse aux personnes :

• qui disposent déjà d’un patrimoine important ;
• fortement imposées ;
• qui souhaitent préparer leur retraite (en profitant d’un bien en pleine propriété dès la fin de leur vie active).