Comment déclarer ses plus-values immobilières ?

Vous avez vendu un appartement ou une maison et réalisé une plus-value, c’est-à-dire que le prix de vente est supérieur au prix d’achat du bien. Ce gain doit être déclaré à l’administration fiscale qui calculera un impôt mais aussi des cotisations sociales à payer. Il est important de bien réaliser cette démarche déclarative pour cela il faudra dans un premier temps déterminer le régime fiscal qui s’applique puis identifier les cases et lignes à remplir dans la déclaration de revenu.

La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés telles qu’une SCI immobilière sont soumises à une imposition forfaitaire lors de la cession :

• d’immeubles qu’il soit immeuble bâti ou non bâti – un appartement, une maison ou un terrain. Une exonération est applicable pour la résidence principale mais non applicable pour une résidence secondaire.

• de droits immobiliers tels que l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien

• de parts de sociétés immobilières par exemple les parts d’une SCPI de rendement

Le prix de cession est celui mentionné dans l’acte duquel il sera possible de déduire les frais supportés lors de la cession : mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…). Le prix de cession sera par ailleurs majoré d’éventuelles charges et indemnités supportés par le vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs.

Le prix d’acquisition est celui indiqué dans l’acte d’acquisition. Ce prix peut être majoré de certains frais tels que les charges versées au vendeur lors de l’acquisition, des frais d’acquisition – frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat – les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions, les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir. Ces frais et charges devront être justifiés ou un montant forfaitaire pourra être demandé le cas échéant.

Sur le montant de plus-value obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer notamment des abattements pour une durée de détention ou des abattements exceptionnels temporaires. Ces abattements seront différents selon qu’il s’agit de déterminer la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu (19%) ou des prélèvements sociaux (17,2%).

Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

• 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème

• 4% pour la 22ème année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :

• 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème

• 1,60% pour la 22ème année de détention

• 9% pour chaque année au-delà de la 22ème

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Un appartement acheté en 2010 et vendu en 2020, le propriétaire réalise une plus-value avant abattement de 60 000€. Le calcul des abattements se fait comme suit :

• 60 000€ x 30% (5 x 6%) = 18 000€ d’abattement au titre de l’impôt sur le revenu

• 60 000€ x 8,25% (5 x 1,65%) = 4 950€ d’abattement au titre des prélèvements sociaux

Dans un premier temps, c’est le notaire qui se charge de déclarer les plus-values immobilières à l’administration fiscale au moment de la cession. Il prépare et adresse le formulaire 2048-IMM au service des impôts avec le règlement des 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Le contribuable devra ensuite réaliser des démarches déclaratives au titre de l’année de cession et reporter la plus-value constatée dans sa déclaration de revenus. Ce report s’effectue dans une déclaration complémentaire : la 2042-C. Il n’y aura pas une double imposition pour le contribuable mais cela permet le calcul d’un revenu fiscal de référence.

La plus-value réalisée en 2019 est à déclarer en case 3 VZ dans la déclaration complémentaire 2042-C. Cette case se trouve dans la rubrique 3.PLUS-VALUES ET GAINS DIVERS – « Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19% ».

Une plus-value exonérée n’est pas à reporter sur la déclaration de revenus. Seule la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi, doit être portée en case 3 VW de la déclaration 2042-C.

Le montant renseigné doit correspondre au montant de plus-value calculé par le notaire après application des abattements.