Diversifiez votre épargne grâce à la SCPI Pinel

Dans la lignée des nombreux dispositifs d’investissement existants, on trouve la SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier se charge d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier dans le but de le valoriser. Lorsqu’on investit dans une SCPI, on n’acquiert pas un bien immobilier physique mais on achète des parts dans ce produit d’épargne. D’où son autre appellation de « pierre-papier ». La SCPI met en location les biens qu’elle a acquis grâce aux fonds de ses investisseurs et verse un loyer à ces derniers. En contrepartie, ils s’engagent à ne pas toucher à leur capital pour une durée minimale de 8 ans. 

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On distingue 3 types de SCPI, selon les objectifs que l’on se fixe : 

• Les SCPI de rendement : ces outils d’investissement portent sur l’acquisition de bien professionnels, que les sociétés de gestion mettent en location via des baux commerciaux. Font donc partie du patrimoine de ces SCPI les locaux de bureaux, locaux commerciaux, des entrepôts ou encore des locaux d’activités. Les locataires sont donc des commerçants, des administrations ou des entreprises. 
• Les SCPI de valorisation : elles gèrent surtout les biens destinés à la rénovation. Les revenus immobiliers perçus pour ce type de SCPI bénéficient de la déduction du montant des travaux, dans la limite de 10 700 euros. Ce montant est également déduit du revenu global. 
• Les SCPI fiscales : ce type de produit investit dans des programmes immobiliers qui permettent de bénéficier d’une réduction fiscale. Font partie de cette catégorie les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. Les réductions sont accordées sous certaines conditions. Notamment l’acquisition d’un bien neuf dans une zone urbaine, mis en location pour une durée minimale de 6 ans à un prix légèrement plus bas que celui du marché. 

Si vous souhaitez bénéficier de réduction d’impôts au travers de vos investissements et vous constituer un patrimoine immobilier dans le temps, la SCPI Pinel est une voie à considérer. 

Définition de la SCPI Pinel 

La SCPI Pinel entre dans la catégorie des SCPI de défiscalisation. Ce placement porte sur l’investissement dans un bien locatif pouvant bénéficier du dispositif de la loi Pinel, et en l’occurrence de la réduction d’impôt. Les biens en question sont, soit des immeubles résidentiels neufs, soit à rénover. Seulement, ce n’est pas l’investisseur qui choisit les biens dans lesquels il souhaite investir mais la société de gestion. 

Durant les 3 premières années, la SCPI Pinel récolte les fonds et effectue les démarches de recherche et d’achat des biens neufs ou à rénover. C’est également elle qui se charge de leur mise en location, dans le respect des obligations soumises par le dispositif Pinel. C’est à l’issue de ces 3 années que commence le décompte de l’investissement. Il est bloqué pour 6, 9 ou 12 ans, selon l’engagement des souscripteurs, qui en perçoivent les loyers tous les trimestres. Une fois le dispositif arrivé à son terme, la société de gestion dispose de 2 à 3 ans pour revendre les biens qu’elle a en portefeuille. C’est à ce moment que la valeur des parts est établie. Les souscripteurs récupèrent les leurs à cette issue, et peuvent les revendre pour se constituer un capital. 

Cet investissement en SCPI Pinel, bien qu’en pierre-papier, est soumis aux mêmes conditions qu’un investissement direct en loi Pinel. 

Conditions d’investissement 

Si vous souhaitez investir dans une SCPI Pinel et bénéficier des avantages qu’elle offre, vous devez, ainsi que la société de gestion, respecter les dispositions établies par la loi comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct. 

Tout d’abord, le souscripteur doit être : soit une personne physique résidant en France et soumise à l’impôt sur le revenu ; soit une société autre qu’une SCPI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Ensuite, le souscripteur doit souscrire aux parts de la SCPI Pinel en pleine propriété et ce droit ne doit pas être démembré. C’est-à-dire que l’usufruit et le droit de propriété doivent revenir à la même personne. Enfin, le souscripteur ne pourra se séparer de ses parts avant que le dispositif ne prenne fin ou avant que sa période d’engagement n’arrive à son terme. A savoir 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, il faut noter que la période en question court à partir de la date où tous les logements de la SCPI Pinel auront été loués pour la première fois. 

Du côté de la SCPI, les contraintes portent sur le choix des logements. Le dispositif Pinel impose en effet plusieurs critères pour que les avantages qu’il octroie puissent s’appliquer aux SCPI Pinel : 

• Les biens immobiliers doivent porter sur des immeubles d’habitation collectifs ; 

• Ils doivent se situer dans une zone à forte demande en location et ayant peu d’offres, soit toutes les grandes villes ; 
• Ils doivent être conformes à la Réglementation Thermique 2012 et consommer peu en termes d’énergie (Bâtiments Basse Consommation) ; 
• Les loyers sont plafonnés et sont inférieurs au prix du marché au m² ; 
• Les locataires sont choisis sous conditions de ressources. 

Une fois les logements choisis, la SCPI Pinel doit signer les contrats d’acquisition au plus tard 18 mois après la fin de la période de souscription. Et elle dispose d’un an pour les mettre en location une fois les éventuels travaux de rénovation achevés. 

Les zones éligibles au dispositif sont au nombre de 3, nommées A, A bis et B1. Elles comprennent : 

Zone A : L’agglomération de Paris (incluant la zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération de Genève et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. 

Zone A bis : Paris ainsi que 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. 

Zone B1 : Les grandes villes de plus de 250 000 habitants non situés en zone A et dont la tension locative est aussi élevée (Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier…), une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne ou Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer et une partie de la Corse. 

Le tableau ci-dessous présente le plafonnement des loyers au m² selon les zones. C’est-à-dire que la SCPI ne pourra demander de loyer supérieur à ce plafond selon la zone où se situent les biens. 

Zone	Plafonnement des loyers m2
Zone A Bis	17,43 €
Zone A	12,59 €
Zone B1	10,44 €

 

Avantages d’une SCPI Pinel 

Investir en SCPI Pinel est intéressant à bien des égards. Il permet de se constituer un patrimoine et de diversifier son épargne, soit l’avantage d’un revenu complémentaire pour sa retraite. C’est aussi une manière de protéger sa famille en cas de décès et de transmettre son patrimoine à ses héritiers. Mais par-dessus tout, ce placement offre de nombreux avantages. 

 

Allègement fiscal  

Grâce à la loi Pinel, investir dans l’immobilier neuf permet de bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle de 2% du montant investi durant toute la durée de son engagement. L’engagement étant de 6 ou 9 ans, la réduction totale atteint donc 12% ou 18% du montant investi. Pour qui souhaite prolonger cette période de 3 ans, la réduction passe à 1% par an pour atteindre 21% sur 12 ans. 

Par exemple, si vous investissez 100 000 euros dans une SCPI Pinel durant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18%, soit 18 000 euros. Répartis sur 9 ans, cela diminue votre impôt de 2 000 euros par an. 

Aucune contrainte de gestion  

Par son fonctionnement, la SCPI vous permet de vous dégager de toute contrainte de gestion immobilière. En effet, étant donné que l’investissement porte sur des parts dans une société de gestion, c’est cette dernière qui gère toute la relation avec les locataires, les charges des immeubles ainsi que leur revente. Vous ne faites que toucher les loyers. 

Faible ticket d’entrée  

Contrairement à un investissement en immobilier direct qui nécessite un apport conséquent en cas de prêt, le montant minimum de souscription est de 5 000 euros. Soit une charge financière relativement légère. 

Mutualisation du risque  

En investissant dans une SCPI Pinel, vous vous déchargez du poids des risques liés aux retards de livraison ou d’exploitation d’un bien tout en diversifiant votre épargne. En effet, puisque les investisseurs sont nombreux et que les fonds sont répartis entre de nombreux types de biens différents, les aléas sont partagés entre tous et donc moindres. On inclut également dans la catégorie des risques, les loyers impayés, les vacances locatives et les frais de détériorations, qui sont tous gérés par la société de gestion et non les investisseurs. 

Réduction d’impôt applicable à l’année de souscription  

La réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’impôt dû. Celle-ci baisse donc réellement les impôts du contribuable. Par ailleurs, cet avantage fiscal s’applique dès l’année où vous souscrivez à la SCPI Pinel et non pas l’année suivante ou une fois le bien immobilier livré. Veuillez noter toutefois que si la réduction est supérieure au montant dû, elle ne fera ni l’objet d’un remboursement par le centre des impôts ni d’un report sur les années suivantes. L’avantage sera en partie perdu. 

Investir progressivement et piloter sa défiscalisation 

Ceux qui souhaitent jouer la prudence peuvent tout à fait attendre que le marché soit favorable pour investir dans une SCPI Pinel et y souscrire par périodes fixes. L’avantage fiscal reste acquis l’année de souscription. 

Investir en SCPI Pinel via sa banque 

Il est possible de passer par sa banque pour souscrire des parts de SCPI Pinel. Ainsi, si vous souhaitez investir en SCPI Pinel votre banque vous orienter a vers plusieurs gestionnaires, selon vos objectifs. Il est à noter qu’elle ne les gère pas directement mais passe par des intermédiaires.  

SCPI Pinel ou Malraux 

Un moyen un peu moins connu en France et pourtant particulièrement intéressant en termes de défiscalisation est les SCPI Malraux. Ces dernières investissent dans des biens anciens de caractère en vue de leur rénovation intégrale. On inclut dans cette catégorie les immeubles résidentiels anciens classés monuments historiques, qui seront restaurés avant d’être mis en location. Ces biens se situent généralement dans des secteurs anciens. 

En ce qui concerne la réduction d’impôt, elle est conditionnée par 2 critères : 

• Tout d’abord, la localisation du bien : il doit se situer soit dans un quartier ancien dégradé ou faisant l’objet d’une sauvegarde en vue de sa mise en valeur (PSMV) ; soit dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture (PVAP) ; 
• Ensuite sa destination : le bien, une fois qu’il aura été entièrement restauré, doit faire l’objet d’une mise en location durant au minimum 9 ans. 

Si les conditions sont réunies, la réduction se basera sur le prix d’acquisition et le montant des travaux à réaliser ainsi que sur son emplacement. Ainsi, elle s’élève à 22% pour les biens correspondants à un PVAP, et atteint 30% du coût des travaux pour ceux situés dans un quartier bénéficiant d’un PSMV. La réduction d’impôt est tout de même plafonnée à 400 000 euros de travaux sur 3 années consécutives. 

Ce dispositif d’investissement en SCPI Malraux est surtout destiné à des contribuables fortement imposés. Il n’entre plus d’ailleurs dans le plafonnement des niches fiscales. Les investisseurs en SCPI Pinel ne sont donc pas les mêmes que dans une SCPI Malraux. 

Par ailleurs, investir en SCPI Malraux, c’est rechercher premièrement l’avantage fiscal plus que la constitution d’un patrimoine immobilier, contrairement à ce qu’offrent les SCPI Pinel. Ces dernières sont de plus une occasion favorable de créer un déficit foncier, ce que ne proposent pas les SCPI Malraux. Il convient donc de bien réfléchir avant de songer à investir dans une SCPI Pinel ou Malraux. 

Conclusion 

Investir en SCPI Pinel est un bon moyen de réduire sa fiscalité tout en diversifiant son épargne. En effet, la société de gestion investit dans différents types de biens. Les avantages fiscaux sont nombreux à condition de laisser ses fonds immobilisés sur une durée minimale de 8 ans. Enfin, la SCPI Pinel permet de se construire un patrimoine immobilier en vue d’une retraite avec compléments de revenus. La question se pose toutefois : ces dispositifs gouvernementaux étant toujours limités dans le temps, jusqu’à quand pourra-t-ton bénéficier de ces avantages fiscaux ? 

 

FAQ 

Avec la reconduction de la loi Pinel, les avantages fiscaux proposés ont-ils changés ? 

A partir de 2023, l’avantage fiscal accordé aux investisseurs va subir une baisse progressive : au 1er janvier 2023, la réduction d’impôt accordée tombera à 10,5% pour un engagement de location sur 6 ans, à 15% pour un engagement sur 9 ans et à 17,5% si vous vous engagez sur 12 ans. Et à partir de 2024, elle passera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.