Défiscalisation :
répartition par zone de la loi Pinel

Le dispositif Pinel offre la possibilité aux investisseurs de défiscaliser leurs placements dans l'immobilier locatif neuf. Cependant, toutes les localisations géographiques françaises ne sont pas forcément concernées, et parmi les communes éligibles, certaines se présentent comme des investissements plus rentables que d'autres. Alors comment s'y retrouver et opter pour la bonne zone de loi Pinel ? Prosper vous aide à y voir plus clair.

Quelles sont les zones éligibles
au dispositif ?

L'idée première de cette mesure d'inciter des investissements sur le marché immobilier, et de faciliter la location d'habitations neuves notamment dans les zones où la demande de location est relativement élevée. Dans ces espaces, il est même parfois possible d'assister à une véritable pénurie d'appartements ou de maisons, faisant grimper les prix en flèche et limitant l'accès au logement qui demeure pourtant un droit en France.

Le zonage mis en œuvre à l'occasion du dispositif permet d'adapter les constructions neuves en fonction de l'état de la demande et des besoins locaux. Les communes sont classées par catégories géographiques qui prennent en considération les différences entre l'offre et la demande sur le marché immobilier. Pour l'investisseur, cela permet d'évaluer la rentabilité des emplacements et le dynamisme du marché.

L'ordre des catégories définies par chaque zone de la loi Pinel décroît par ordre de déséquilibre entre offre et demande. Chaque catégorie est nommée par une lettre différente, allant de A à C :

  • A bis : cette catégorie concerne Paris et la banlieue parisienne, pour un total de 29 communes incluant la petite couronne avec le Val-de-Marne, le Val-d'Oise, la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine et les Yvelines. Il s'agit de l'espace où la demande est la plus forte dans l'Hexagone.
  • A : pour l'agglomération parisienne excluant les communes de la catégorie A bis, ainsi que la partie française de l'agglomération de Genève, les communes lilloises et les grandes villes telles que Montpellier, Marseille et Lyon où la demande se fait très importante.
  • B1 : pour de grandes villes à demande élevée dont la démographie dépasse les 250 000 habitants, la grande couronne parisienne hors zones A bis et A, ainsi que les départements d'outre-mer. Les villes où la valeur de l'immobilier est élevée sont également concernées, c'est le cas de La Rochelle, Bayonne, ou encore Annecy.
  • B2 : cette catégorie comprend la grande couronne hors zones A bis, A et B1, les villes corses hors zones A et B1, ainsi que des communes dépassant les 50 000 habitants.
  • C : cette dernière catégorie inclut le reste de l'Hexagone qui ne figure pas déjà dans les précédentes.

Comment fonctionnent
ces répartitions géographiques ?

L'objectif de la répartition par zone de la loi Pinel est d'effectuer une modulation des mesures d'aide financière pour permettre aux Français de devenir propriétaires ou locataires. Un certain nombre de lois visant à inciter l'investissement locatif ont recours à cette répartition afin d'établir quels territoires et quels espaces sont éligibles aux aides proposées. Cela a également une influence sur les modalités d'attribution des aides.

Dans le cadre du dispositif Pinel, seules les habitations concernées par les zones A bis, A et B1 sont concernées. Dans le cas de la catégorie B2, les logements concernés peuvent également y être éligibles à condition qu’ils soient agréés par la préfecture régionale.

Près de 1 200 communes figurant parmi les zones les plus tendues sont ainsi inscrites dans le cadre de cette mesure incitative, afin de répondre aux nécessités du marché. Outre l'investissement locatif, la catégorisation du territoire a une influence sur le logement intermédiaire, les prêts d'accession sociale à la propriété (PAS), les prêts sociaux d'accession location (PSLA) et les prêts à taux zéro (PTZ).

Comment choisir
sa zone de loi Pinel ?

Certaines villes françaises sont plus attractives que d'autres. Pour un investisseur, le choix d'une zone de loi Pinel dépend majoritairement de la rentabilité escomptée. De ce fait, il importe d'identifier les espaces les plus susceptibles de fournir un bon retour sur investissement :

  • Il s'écoule généralement peu de temps pour qu'un logement vacant trouve un nouveau locataire à Paris. La Ville Lumière est toujours une valeur sûre et constitue un investissement d'avenir. Symbole économique, culturel et politique à l'échelle de l'Europe, la capitale dispose de nombreux atouts qui en font un espace attractif.
  • Toulouse se présente comme une solution intéressante, puisque l'agglomération a vu sa population augmenter de 60 000 personnes en l'espace d'une dizaine d'années, se rapprochant de la démographie lyonnaise. Entre mer et montagne, la ville offre un cadre de vie agréable et dispose d'un réel dynamisme économique, source d'emplois. Le prix au m² y est d'ailleurs relativement accessible.
  • La ville de Bordeaux figure au patrimoine mondial de l'UNESCO et offre également un très bon cadre de vie. Il est possible de gagner Paris par voie ferrée en quelques heures seulement grâce au TGV, ce qui contribue à son attractivité. De plus en plus d'entreprises internationales s'y intéressent, ce qui favorise le marché du travail local.

On peut également citer d'autres grands bassins immobiliers attractifs : Montpellier, Nantes, Lille, Lyon, Marseille, Rennes et Strasbourg.

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