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27/07/2020

Les pièges à éviter en Pinel !

Comme tout investissement, l’achat d’un bien immobilier éligible à la loi Pinel comporte certains risques. Le risque le plus important est de ne pas réussir à louer votre bien par manque de préparation. Les loyers constituent en effet votre recette foncière première et vous permettent, en plus de vos réductions d’impôts, de faire fructifier votre investissement. Il existe plusieurs pièges qu’il faut absolument éviter pour louer votre bien Pinel dans les meilleures conditions.

Éligibilité du bien

Le premier de ces pièges est d’investir dans un bien qui ne serait pas, après vérification, éligible à la loi Pinel. Votre bien doit répondre à plusieurs critères. Vous devez donc vous assurer que vous respectez bien toutes ces contraintes : est-il bien dans une zone éligible ? Répond-il bien aux exigences des labels « verts » de rénovation  ? Vous devez également réfléchir plus loin : serez-vous capable de revendre votre bien ?

Développement économique du bien

Le deuxième piège est d’acheter dans une région à faible développement économique. Il faut toujours se poser les questions suivantes : qu’est-ce qui va amener les locataires à vouloir louer votre bien ? Quel est leur profil ? Sous le dispositif Pinel, les logements loués le sont en résidence principale.

De ce fait, les locataires sont généralement des actifs, salariés et indépendants. En faisant construire dans une région à fort potentiel économique et créatrice d’emploi, vous augmentez vos chances de louer rapidement et d’éviter le turnover de locataires. Renseignez-vous sur les développements économiques locaux tels que les projets d’implantations industrielles et commerciales.

Localisation du bien

Le troisième piège est d’acheter dans un lieu à forte implantation de logements Pinel. Un grand nombre de logements Pinel dans un même quartier peut faire baisser la demande et, en conséquence, les loyers. De plus, les propriétaires d’un même programme immobilier seront tentés de revendre au même moment, au terme de l’engagement de location, ce qui ferait baisser les prix de revente. Comment déjouer ce piège ? Mieux vaut éviter les grands ensembles de logements neufs à forte densité de Pinel qui seront revendus en même temps après 6, 9 ou 12 ans.

Location du bien

Le quatrième piège est de négliger les engagements de location. Si votre logement n’est pas loué pendant 12 mois ou n’est pas loué dans les conditions du dispositif, vous devrez rembourser la réduction d’impôt. Comment déjouer ce piège ? Vous devez respecter les conditions de location et les obligations de déclaration du dispositif Pinel.

Par exemple, vous devez prouver que vous faites tout pour louer le logement. C’est à vous de vérifier que votre locataire utilise bien le logement comme résidence principale. Si vous ne pouvez pas vous en occuper, vous devez choisir une société de gestion locative sérieuse qui veille au respect de vos obligations.

Montant de l’investissement

Le cinquième piège est de surpayer le logement Pinel. C’est le piège le plus classique du dispositif Pinel. Parfois, des promoteurs profitent de l’attrait de la réduction d’impôt pour vous vendre des logements bien au-dessus des prix du marché. Comment déjouer ce piège ? Demander toujours conseils à des professionnels qui feront office d’intermédiaires avec le promoteur immobilier qui vous vend le bien.

Plafonnement des loyers

Enfin, le dernier piège, mais l’un des plus importants est de surévaluer le loyer potentiel. N’oubliez pas que pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, vous devez respecter un plafonnement des loyers. Par conséquent, vous devez comparer le loyer que vous voulez facturer à ceux pratiqués sur le marché immobilier du quartier. A vous de voir s’il y a une possibilité d’adapter votre loyer pour le rendre plus compétitif. En effet, si le plafond des loyers de la loi Pinel se trouve bien en dessous des loyers demandés aux alentours, vous ne pourrez pas profiter pleinement de votre avantage fiscal.

Afin d’éviter au mieux tous ces différents pièges, mieux vaut toujours passer par un spécialiste qui vous permettra de faire un investissement immobilier correspondant à vos attentes !