SCPI Malraux : des belles pierres défiscalisées

Une société civile de placement immobilier (SCPI) ou « pierre-papier » est un produit d’investissement non coté en immobilier. Une SCPI est un groupe collectif qui a pour objectif d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. L’acquisition de parts de SCPI fiscales permet à l’investisseur de réduire son impôt et de diversifier son patrimoine.

Les SCPI fiscales peuvent être regroupées dans 3 grandes catégories selon l’objectif poursuivi. Ainsi, il existe 3 types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier. Intéressons-nous de plus prêt au dispositif d’investissement immobilier fiscalement avantageux de la SCPI Malraux.

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Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux et comment cela fonctionne ?

Un appartement dans le quartier historique de Bordeaux ou de Montpellier ou dans un hôtel particulier à Versailles… Pour investir dans un logement de caractère et profiter des avantages fiscaux attachés à ce type de bien, pas besoin de miser des sommes importantes ou de fortement s’endetter. L’investissement est accessible au travers de la pierre papier. Même s’ils sont peu nombreux, la plupart étant positionnés sur le marché des bureaux, des gestionnaires de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent à des particuliers d’acheter des parts d’un portefeuille de biens « exceptionnels » par leur architecture et de bénéficier à ce titre d’une réduction d’impôt.

Pour ce faire, ces gestionnaires s’appuient sur le dispositif Malraux du nom de l’ancien ministre de la Culture qui l’a initié en 1962. L‘opération immobilière consiste à acheter des biens vétustes, classés, situés dans une zone éligible au dispositif, à savoir un site patrimonial remarquable qui a fait l’objet d’un plan de sauvegarde et à les réhabiliter, participant ainsi à la rénovation des cœurs de ville. Un investissement qui a du « sens ».

En contrepartie de l’avantage fiscal accordé, le gestionnaire s’engage à louer le bien, dans l’année qui suit la fin des travaux, neuf an minimum à titre de résidence principale.

Pourquoi acheter des parts en SCPI Malraux est-il avantageux ?

Par rapport à un investissement en direct, l’achat de parts de SCPI Malraux offre un certain nombre d’avantages.

1) un montant d’investissement qui commence, pour certaines, à 5.000 euros, pour d’autres à 10.000 euros. Ce qui permet une défiscalisation sur-mesure, adaptée à son budget.

2) un investissement « sûr » réalisé par des gestionnaires dont c’est le métier. Pas de recherche de bien à opérer. Plus d’angoisse sur le montage, la quote-part des travaux minimum à réaliser, leur qualité. Les travaux sont en effet supervisés par la direction des architectes des bâtiments de France… Pas de biens non plus à gérer et donc de locataires à trouver, le gestionnaire de la SCPI Malraux s’occupe de tout jusqu’à la vente du bien. Et surtout pas de risque de requalification suite à des erreurs de montage.

3) une réduction d’impôt qui s’élève à 18-20% du montant investi net de frais de collecte jusqu’à 30.000 euros. Elle est calculée en fonction de la quote-part des travaux engagés pour la réhabilitation du bien

4) une réduction d’impôt qui est perçue l’année de la souscription des parts. Pas besoin d’attendre la réalisation des travaux qui peuvent prendre du retard et s’étaler sur plusieurs années (quatre ans en règle générale).

5) le particulier n’investit pas dans un seul bien mais dans plusieurs ce qui permet de mutualiser le risque. Il peut procéder chaque année à une souscription et diversifier ainsi son patrimoine

Comme pour l’investissement en direct, la réduction d’impôt n’entre pas dans les réductions soumises au plafonnement annuel global de 10.000 euros. Elle n’affecte donc pas les réductions fiscales dont le particulier peut bénéficier par ailleurs. En cas d’excédent, elle est même reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.

Comment financer les parts de SCPI Malraux ?

L’investisseur peut aussi bénéficier de l’effet de levier du crédit. Il peut en effet financer l’achat de ses parts par un prêt immobilier et profiter des taux exceptionnels bas pratiqués aujourd’hui. Les intérêts versés sont déductibles des revenus fonciers que le contribuable peut percevoir par ailleurs. Ils peuvent même créer du déficit foncier imputable sur le revenu global.

Durée d’investissement de la SCPI Malraux ?

A contrario, l’investissement dans le cadre d’une SCPI Malraux peut être un peu plus long dans le temps. L’avantage fiscal n’étant pas transmissible à un tiers, il est difficile de revendre ses parts avant la dissolution de la SCPI. L’investisseur doit attendre la vente des biens dans lesquels le gestionnaire de la SCPI a investi et la dissolution de cette dernière. Il s’agit donc d’un investissement de long terme. Le particulier devra compter quinze ans environ avant de récupérer sa mise majorée d’éventuelles plus-values. Ces dernières seront imposées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après abattement pour durée de détention.

Attractives et avantageuses sur de nombreux points, les SCPI Malraux restent encore un placement de rendement méconnu. A découvrir.