SCPI de rendement : Société Civile de Placement Immobilier

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a été créée à la fin des années 1960. Ce sont des sociétés financières qui gèrent des portefeuilles immobiliers constitués des parts acquises par leurs clients. Les SCPI ont pour activité principale l’acquisition, la gestion et la location de patrimoine immobiliers à des professionnels. Le patrimoine d’une SCPI est composé en intégralité d’immeubles. La plupart des SCPI ont vocation à investir dans de l’immobilier tertiaire, bureaux et commerces.

Des particuliers acquièrent des parts de ce patrimoine immobilier locatif dans l’optique de recevoir un rendement. Cependant, l’investisseur n’acquiert pas l’immeuble. En contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus réguliers, généralement tous les trimestres, de l’ordre de 4,5 à 5%. Il existe plusieurs types de SCPI, comme celles de capitalisation, les fiscales et celles de rendements.

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Quel est
le principe
du dispositif ?

Les SCPI permettent à un particulier de générer des revenus complémentaires stables, et ce, sur le long terme. La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier », car l’investisseur possède des parts mais la gestion est confiée à des professionnels de l’immobilier d’entreprise. L’épargnant achète des parts à un prix donné qui lui donnent droit de percevoir des loyers réguliers. En moyenne, les SCPI rapportent 4,5 à 5% de rendement (avant impôt et prélèvements sociaux) et le prix des parts est revalorisé tous les ans. Les revenus sont imposés comme du foncier.

Les SCPI achètent des biens immobiliers pour le compte d’associés (qui achètent des parts), puis s’occupent de location et de l’entretien. Elles perçoivent les loyers, qui sont ensuite reversés aux associés, après avoir retenu les charges et provisions pour travaux.

Les SCPI investissent dans de l’immobilier tertiaire tel que des bureaux, des magasins, des commerces. Elles peuvent être spécialisées dans un secteur en particulier, comme la santé ou l’éducation mais également contenir des actifs européens pour diversifier leur portefeuille.

Quels sont
les avantages
des SCPI ?

Le principal avantage des SCPI est de permettre l’accès au marché immobilier grâce à des tickets d’entrée modérés, de l’ordre de quelques milliers d’euros. Le particulier est libéré de toute contrainte de gestion des biens immobiliers. Celle-ci est effectuée par la société de gestion en charge des immeubles, qui s’occupe de toute location (recherche et sélection des locataires, entrée et sortie des lieux) et de la gestion quotidienne (entretien, travaux, réparations).

Les SCPI étant principalement investies sur de l’immobilier d’entreprise, le parc immobilier est géré par des baux commerciaux. Les locataires sont des sociétés qui ont une capacité financière supérieure à celle d’un ménage et, par conséquent, un risque de défaut de paiement des loyers moins élevé.

Une SCPI permet de diversifier son patrimoine et de mutualiser les risques grâce à des investissements variés (bureaux, commerces, locaux) et répartis dans différentes zones géographiques (en France généralement mais aussi à l’étranger pour certaines).

Quels sont
les inconvénients
des SCPI

Comme tout marché d’actif, le marché immobilier connaît des périodes difficiles. Il peut donc arriver que la liquidité du marché ne permette pas une cession aisée des parts. Par ailleurs, les rendements versés dépendent du taux d’occupation du parc immobilier des SCPI. Il se peut qu’en période plus creuse, l’investisseur ne perçoive qu’une partie de ses dividendes. A la revente, la cession des parts dépendra de la liquidité du marché.

Les parts de SCPI détenues par l’investisseur sont corrélées directement avec le prix du marché immobilier et présente donc un risque de volatilité. En effet, si le marché baisse fortement, les parts seront également impactées et perdront de leur valeur.

Les frais des SPCI sont élevés, d’où l’intérêt de les conserver sur le long terme. A l’entrée, ils peuvent attendre 10 à 14%. Des frais de gestion annuels sont également prélevés pour rémunérer la société de gestion.