Bail commercial loi Pinel

En quoi consistent les baux commerciaux ?

On parle de baux commerciaux pour désigner les contrats de location définissant la relation entre le propriétaire bailleur d’un local professionnel non destiné à résidence, et un locataire occupant les lieux afin d’exercer son métier. Il peut s’agir d’une activité d’ordre artisanale, commerciale ou encore industrielle. Les locaux peuvent donc être amenés à devenir des bureaux d’entreprise, un lieu d’accueil de restauration, un fonds de commerce…

Il est impératif que le locataire soit inscrit au répertoire des métiers (s’il exerce une activité d’artisanat), ou bien au registre des commerces et des sociétés (pour les industriels et les commerçants). L’objectif du bail commercial sous loi Pinel est de rendre plus facile d’accès l’implantation de nouveaux commerçants, de mieux maîtriser et encadrer les loyers, ainsi que d’apporter davantage d’équilibre entre les professionnels et les propriétaires.

Lorsqu’ils sont rédigés, les contrats demeurent libres, mais la présence de cette loi sur les baux commerciaux ajoute en effet des mesures légales supplémentaires devant impérativement y figurer.

Quelles sont les spécificités du bail commercial de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est la première loi sur les baux commerciaux venant imposer un certain nombre de règles. Parmi celles-ci, on peut citer l’encadrement des loyers, l’état des lieux obligatoire ou encore la répartition des charges.

Encadrement des loyers

Deux points fondamentaux ont été changés avec le bail commercial en loi Pinel, à savoir la révision du loyer et son déplafonnement :

• D’une part la révision du loyer est encadrée au cours de la durée de la location. L’indice des loyers commerciaux se calcule en fonction du prix à la consommation et du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’indice des loyers des activités tertiaires est également mis en avant par la loi, ce qui met fin à l’indice du coût de la construction.
• D’autre part, les loyers ne sont plus aussi librement déplafonnés, puisque leur augmentation ne peut dépasser 10% de la valeur versée au cours de l’année précédente. En d’autres termes, au moment du renouvellement d’un bail commercial en loi Pinel, ce plafond doit être respecté.

Etat prévisionnel des travaux

Il est obligatoire pour le propriétaire bailleur de fournir à son locataire un état des travaux prévisionnel des travaux à effectuer en précisant leur coût. Cela vaut lorsque le contrat est signé, puis une fois tous les trois ans.

Répartition des charges

Lors de la rédaction du bail commercial en loi Pinel, il est obligatoire d’y faire figurer un inventaire détaillé des charges. Cela concerne les taxes, les impôts et les redevances s’appliquant au local loué.

La répartition de ces charges s’effectue entre l’occupant des lieux et le bailleur en fonction de la surface exploitée. Certaines d’entre elles ne peuvent être imposées au locataire, comme défini par le décret n°2014-1317 de novembre 2014.

Le dispositif Pinel précise que les propriétaires doivent fournir à leurs locataires un récapitulatif précis de l’ensemble des charges.

Etat des lieux

S’il n’était pas obligatoire avant cette mesure, il est désormais impératif de procéder à l’état des lieux d’entrée et de sortie au sein des locaux commerciaux. Aucune obligation ne s’applique cependant à sa réalisation, et il demeure parfaitement possible de l’effectuer à l’amiable entre les deux parties. Dans ce cas, les frais sont partagés. Le document constitue une annexe du contrat.

Allongement de la durée du bail dérogatoire

Initialement, la durée d’un bail commercial en loi Pinel est de 9 ans. Il est toutefois possible d’opter pour des formats dérogatoires étendant leur durée à trois ans. Une fois ces trois ans écoulés, il devient impossible pour les bailleurs et les locataires de signer d’autres baux dérogatoires concernant le même bien immobilier. Ils sont alors obligés de signer un contrat de neuf ans.

Congé simplifié

Avec le bail commercial en loi Pinel, il est possible de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, la demande de renouvellement du bail commercial en loi Pinel doit être signifiée par acte d’huissier, de même que la réponse du propriétaire bailleur.

Droit de préférence

Cette loi sur les baux commerciaux introduit un droit de préférence bénéficiant au locataire si jamais son bailleur décide de vendre le local commercial occupé. Celui-ci doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception et demeure prioritaire pour acheter le bien immobilier durant une période d’un mois. Il doit également être prévenu si le propriétaire fait une proposition plus intéressante à une tierce personne, lui permettant d’en faire l’acquisition.