Le Dispositif Pinel dans l’Ancien réhabilité

Investir dans l’immobilier est un choix de prédilection pour nombre d’investisseurs. Le dispositif Pinel, bien connu dans le cadre de l’immobilier neuf, s’est étendu au secteur de l’ancien. Destinée à redynamiser la rénovation des logements anciens, cette aide fiscale intéressante a été lancée en novembre 2018. Dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, l’une de ses particularités est qu’elle n’est pas réservée aux particuliers, mais ouverte également aux promoteurs immobiliers. On vous explique tout sur la « Loi Pinel Ancien », ses avantages fiscaux, ses conditions et ses implications pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’immobilier ancien réhabilité.

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Quelles sont les conditions de la loi Pinel dans l’ancien ?

Le dispositif Loi Pinel Ancien concerne les logements anciens qui nécessitent des travaux de rénovation pour être remis aux normes. Visant l’éradication des logements qui ne sont pas aux normes, il permet également de redynamiser le marché immobilier dans les centres des villes moyennes. 

Cette facilité offerte aux acheteurs de biens immobiliers à réhabiliter est cependant contrainte par différents critères d’éligibilité. Cinq conditions doivent être respectées pour pouvoir en profiter.

1. La nature du bien : Pour bénéficier de la « Loi Pinel Ancien », le logement avant achat doit nécessiter de lourds travaux de rénovation, dont le montant s’élève au minimum au quart du montant total de la valeur d’achat du bien. Il s’agit pour l’essentiel de ce qu’on nomme péjorativement des « passoires thermiques ». Les travaux doivent être ciblés sur la rénovation énergétique et rendre le logement conforme aux critères de décence établis par le ministère du Logement.
2. Zone géographique : On ne peut pas investir où l’on veut avec la Loi Pinel Ancien. Il existe en effet une liste de 245 communes éligibles au dispositif. En effet, toutes les villes françaises ne sont pas égales face au problème du logement. L’un des objectifs de cette aide fiscale est aussi d’augmenter l’offre en logements viables dans des communes où le marché immobilier est en tension, c’est-à-dire là où la demande de logements excède l’offre.

1. Engagement locatif : Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, le propriétaire doit s’engager à louer, à certaines conditions, son bien rénové pour une durée minimale, généralement de 6, 9 ou 12 ans.

1. Ressources du locataire : Afin de faciliter l’accession au logement de foyers aux ressources limitées, le dispositif impose des plafonds sur les revenus du locataire. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer du locataire.

1. Plafonnement des loyers : Complétant la condition précédente, les loyers perçus ne doivent pas dépasser un certain montant au mètre carré, établi en fonction de la zone géographique.

Les villes éligibles au dispositif Pinel ancien

La « Loi Pinel Ancien » cible les zones d’habitation où la demande locative est forte alors que l’offre est proche de la saturation, d’où bien souvent des loyers inabordables pour de nombreux foyers. Cela englobe en particulier :

Paris et sa petite couronne. La demande locative y est la plus élevée de France. L’agglomération parisienne héberge de nombreuses catégories de personnes aux ressources limitées, comme les étudiants ou des employés.

Les grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Nantes, Bordeaux… Dans ces bassins d’emploi, on retrouve, à un niveau moindre, une forte tension sur les logements et des prix qui s’envolent.

Certaines villes de taille moyenne présentent également une offre de logements insuffisante par rapport à la demande.

Pour être certain de l’éligibilité d’une ville, il est recommandé de consulter le simulateur mis à disposition par les pouvoirs publics.

Quels sont les avantages fiscaux de la mesure ?

L’investissement sous le régime « Loi Pinel Ancien » offre des avantages fiscaux très intéressants pour qui souhaite investir dans l’immobilier.

• Une forte réduction d’impôts : La déduction fiscale est calculée en fonction du coût d’achat du logement et de la durée de location. Elle peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement pour un engagement de 12 ans. Attention toutefois, il existe un plafonnement de cette réduction.

• Un déficit foncier : En cas de travaux de rénovation importants, le propriétaire peut créer un déficit foncier : compte tenu des sommes investies dans le logement, les loyers perçus sont inférieurs aux différentes charges, dont la réhabilitation de la maison ou de l’appartement. Ce déficit est déductible des revenus fonciers, voire, sous certaines conditions, du revenu global, ce qui peut aboutir à une économie d’impôt substantielle.

• La constitution d’un patrimoine : Grâce à ces avantages fiscaux, il est possible d’investir dans l’immobilier à coût réduit. Ainsi, la « Loi Pinel Ancien » est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier solide tout en bénéficiant de revenus locatifs réguliers.

Les travaux à effectuer pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel ancien

L’une des conditions obligatoires pour pouvoir s’engager dans le Pinel réhabilité est la conduite de travaux. Ceux-ci doivent répondre à des critères précis pour que le logement soit éligible au dispositif, participant ainsi à la mise à niveau énergétique de l’ensemble du parc immobilier français.

Les conditions de décence du projet

Pour se conformer à la loi, le bien doit respecter les normes de décence. Cela signifie que le logement doit avoir une surface habitable minimale, être sécurisé, avoir des installations sanitaires et électriques aux normes, et offrir un confort de vie adéquat au locataire. Si tel n’est pas le cas lors de l’achat du bien, il est indispensable de faire le nécessaire pour que celui-ci atteigne un niveau de confort suffisant pour en faire un habitat décent. Mais ce n’est pas tout. 

La performance énergétique et technique du logement réhabilité

La loi est très exigeante sur le plan énergétique. Les travaux entrepris doivent permettre d’amener le logement à des performances énergétiques comparables à celles d’un logement neuf. 

Pour avoir accès au dispositif, il faut nécessairement que ces travaux répondent à l’une des deux conditions suivantes :

• Améliorer de 30 % la performance énergétique du logement d’une maison, ou de 20 % celle d’un habitat collectif ;
• Comprendre au moins deux aménagements sur cinq éligibles : changer une chaudière, changer le mode de production d’eau chaude, isoler les combles, isoler les fenêtres et isoler les murs.

Les obligations du bailleur vis-à-vis de ses locataires

Au-delà du programme de réhabilitation des logements en France, et de leur mise aux normes environnementales, la loi Pinel Ancien a également un volet social appuyé. Il s’agit de permettre à des foyers aux revenus modestes de pouvoir se loger décemment dans des zones dites de tension, où les loyers sont souvent très élevés.

C’est pourquoi une double condition pèse sur le choix du locataire et le loyer que le propriétaire peut lui proposer.

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit vérifier que son locataire dispose de ressources inférieures aux plafonds fixés selon la zone où se situe le logement. Selon la composition du foyer, les revenus ne peuvent dépasser certains montants, comme indiqué par le ministère de l’Économie.

Seconde condition, le propriétaire ne peut proposer n’importe quel loyer. Celui-ci doit être inférieur ou égal à un plafond fixé selon la zone d’habitation. En 2022 par exemple, dans la zone la plus en tension, le loyer ne pouvait excéder 17,62 € par m², soit 881 € pour un 50 m².

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel sur ancien

Il faut savoir que ce dispositif Loi Pinel Ancien aurait dû prendre fin en 2017. Devant l’importance des enjeux immobiliers, le gouvernement lui a offert plusieurs prolongations. Aujourd’hui, le dispositif reste valable jusqu’à la fin de l’année 2024. Mais, depuis 2023, les avantages fiscaux ont été revus à la baisse, tout en demeurant attractifs. 

La réduction d’impôts

Le principal avantage fiscal de la « Loi Pinel Ancien » réside dans la réduction d’impôts qu’il permet. Jusqu’à la fin 2022, pour un engagement de location de 6 ans, l’investisseur bénéficiait de 12 % de réduction, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans. Cette réduction est calculée sur le montant total de l’investissement, incluant le coût d’achat et les frais de notaire.

Depuis 2023, les taux de réduction ont été ramenés respectivement à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Et ces taux devraient encore diminuer en 2024, passant à 9, 12 et 14 %

Cette réduction d’impôt Pinel est limitée, pour chaque propriétaire investisseur, à deux logements maximum par an, et ceci dans une double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.

Le déficit foncier

En réalisant des travaux de rénovation sur un bien ancien, il est courant d’engendrer un déficit foncier. Ce déficit, qui est la différence entre les charges et les revenus fonciers, est déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Cela offre une opportunité supplémentaire de réduire son impôt.

La « Loi Pinel Ancien » reste une formidable opportunité d’investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Malgré une réduction de ses avantages fiscaux, elle continue à favoriser la rénovation et la remise sur le marché de logements anciens, tout en offrant à l’investisseur un rendement attractif.