1minTrès populaire parmi les personnes souhaitant investir dans l’immobilier, le dispositif Pinel n’a pas toujours bonne presse. Accusé par certains de n’être pas rentable, il reste cependant très prisé par un nombre important d’épargnants. Alors qu’en est-il réellement ? Nos experts se sont penchés sur la question, ils ont décortiqué tous les aspects de la loi Pinel et ils en ont repéré les pièges à éviter. Voici un résumé de ses avantages et ses éventuelles failles.
En quoi consiste ce dispositif ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui a vu le jour en 2014. Il avait pour ambition de stimuler la construction de logements neufs dans certaines zones tendues du marché immobilier français où la demande était plus forte que l’offre.
Ce mode de placement permet aux investisseurs non professionnels d’acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) et de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5 % du montant investi depuis 2023, à condition que le logement soit mis en location pour une période donnée. De plus, les loyers sont plafonnés, afin de permettre l’accès aux locataires sous condition de ressources.
Pour beaucoup de contribuables, c’est une manière intéressante de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. En effet, les avantages fiscaux sont particulièrement séduisants et peuvent se prolonger sur plusieurs années, selon la durée de l’engagement de location. Le montant des investissements réalisés pour les logements neufs doit cependant respecter certains plafonds pour être éligible au dispositif.
Quels sont les principaux acteurs de la loi Pinel ?
Parmi les acteurs qui produisent des logements éligibles à la Loi Pinel, notre avis est qu’ils ne sont pas tous fiables. Vous trouverez en particulier les promoteurs de niveau national, voire international. Leurs immeubles souffrent plus que d’autres de retards, de malfaçons dues à un manque de suivi. Il est peut-être préférable de vous tourner vers de plus petits promoteurs. Souvent, du fait d’équipes plus restreintes et de présence de responsables en permanence, leurs immeubles sont de meilleure facture. De plus, vous aurez plus facilement accès à leurs constructions récentes.
Quels sont les pièges à éviter ?
Investir en loi Pinel, à notre avis, peut sembler très avantageux, mais il faut éviter certains pièges.
Le plus stratégique est le choix de la zone géographique où investir en Pinel. Toutes les zones ne sont pas égales en termes de demande locative. Il est donc essentiel de bien étudier le marché locatif de la zone où vous envisagez d’investir. Faites-vous une opinion par vous-même, en allant voir les agents immobiliers à proximité par exemple. Ils ne sont pas rares ceux qui ont investi une bonne partie de leurs économies et qui n’ont pas trouvé de locataire ! Et si votre logement n’est pas loué dans les 12 mois suivant l’achat, vous perdrez les avantages fiscaux du dispositif.
Soyez également attentif au prix d’acquisition. Un prix trop élevé pourrait rendre votre investissement moins rentable. Compte tenu du plafonnement des loyers, cherchez un logement à prix raisonnable : les mensualités de votre crédit immobilier doivent être couvertes par la rentrée des loyers.
Attention, enfin : on trouve souvent de nombreuses constructions Loi Pinel dans des zones très proches. Cela peut constituer un gros handicap si vous voulez revendre votre bien. Si une partie des investisseurs vendent dans une même période, vous aurez d’autant plus de mal à trouver acquéreur.
Pourquoi y a-t-il des avis négatifs sur la loi Pinel ?
Les inconvénients : la réglementation du dispositif
Ce qui coince, pour certains experts, c’est la réglementation même de la loi Pinel. Leur avis est qu’elle est trop rigide. En effet, pour être éligible, le bien doit respecter des normes de performance énergétique, et doit être loué pour une durée minimale, généralement de 6, 9 ou 12 ans à des loyers plafonnés. Il est vrai que tout cela peut décourager un investisseur avisé : le risque n’est pas négligeable, a minima, de ne pas rentrer dans ses fonds et d’investir à perte.
La carence locative
Autre point noir : la carence locative, c’est-à-dire la période pendant laquelle le bien reste vacant. Si le logement n’est pas loué dans les 12 mois qui suivent l’achat, vous n’aurez plus accès aux réductions fiscales, ce qui peut compromettre sévèrement la rentabilité de votre investissement.
La revente
La revente du bien immobilier peut également poser problème. En effet, la rentabilité de l’investissement en loi Pinel dépend en grande partie de la possibilité de revendre le bien à un prix avantageux après la période de location minimale obligatoire. Nous avons vu plus haut que si votre bien se trouve dans une zone « Loi Pinel », le risque de vous trouver en concurrence avec de nombreux vendeurs à la fin de votre engagement est loin d’être négligeable.
Le plafond de loyer
Enfin, les plafonds de loyer imposés par la loi Pinel peuvent réduire la rentabilité de votre investissement. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien, et ils sont en règle générale inférieurs aux loyers de marché. Par exemple, dans une ville comme Paris ou son équivalent, un appartement de 50 mètres carrés ne peut se louer à plus de 665 €. Cela le rend attractif pour les locataires, mais la rentabilité n’est pas évidente pour l’investisseur.
Notre avis sur la loi Pinel : est-elle vraiment intéressante ?
La réduction d’impôts
En termes de réduction d’impôts, la loi Pinel est certainement un des dispositifs fiscaux les plus intéressants. Elle permet de bénéficier d’une réduction significative qui peut atteindre jusqu’à 17,5 % du montant investi si le bien est loué pendant 12 ans. Les taux sont de 10 ,5 % pour un engagement de location de 6 ans et de 15 % sur 9 ans. C’est un élément à ne pas négliger dans tout investissement Pinel.
Toutefois, il convient de bien faire vos calculs. D’une part, ces taux étaient plus intéressants (12,18 et 21 %) avant 2023. D’autre part, faites une estimation sur 20 ans, en prenant en compte le coût d’acquisition et de votre crédit, le montant de la réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans, le montant des loyers, et éventuellement le prix potentiel auquel vous pensez pouvoir revendre le bien. Vous pourrez ainsi en mesurer la rentabilité potentielle.
La constitution d’un patrimoine grâce à l’effet de levier
En ayant recours à un crédit immobilier, l’investisseur a la possibilité d’acquérir un bien immobilier de grande valeur sans disposer de l’intégralité de la somme nécessaire. Ce levier financier permet de constituer un patrimoine tout en remboursant son crédit avec les revenus locatifs. C’est un avantage important que permet la loi Pinel. L’avis qui prévaut est qu’avec un choix judicieux du bien acquis, cet objectif est tout à fait accessible.
Les revenus locatifs
En dehors de la réduction d’impôts, l’autre grand avantage de la loi Pinel réside dans la possibilité de générer des revenus locatifs. Néanmoins, ces revenus dépendent grandement de la zone dans laquelle le bien est situé. Il faut donc bien étudier le marché locatif avant de s’engager.
Pour conclure, nôtre avis est plutôt positif avec des réserves. La Loi Pinel reste un investissement intéressant, si tant est que l’on soit bien conseillé et que l’on fait les bons choix en termes d’emplacement et de type de logement. Mais elle présente des risques non négligeables de perte en capital. Rappelons que la loi Pinel n’est pas le seul dispositif financier permettant de défiscaliser. Des options comme la Loi Denormandie ou le Girardin industriel existent également. Chaque dispositif a ses propres règles et doit être choisi en fonction de vos objectifs personnels et de votre situation fiscale.