Qu'est-ce que le LMNP fiscal ?

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité allégée et d’optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier loué en meublé.

L’avantage essentiel est une imposition des revenus générés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers : ils ne sont donc pas imposés comme des revenus immobiliers classiques.

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Comment fonctionne
le dispositif en détail ?

Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition : le régime des micro BIC et le régime réel (choix effectué dans le cas d’un LMNP « fiscal » ou également nommé « amortissable »).

• Le régime forfaitaire ou micro BIC offre la possibilité d’appliquer un abattement de 50% sur les recettes annuelles (loyers charges comprises et autres recettes), dans la limite des 70 000 euros hors taxes. Il s’agit d’un abattement forfaitaire qui représente la totalité de vos charges. Il n’est ainsi pas possible de déduire d’autres charges. Le micro-BIC peut avoir un intérêt pour ceux qui achètent sans recours à l’emprunt par exemple. Ce montant de bénéfice après abattement de 50% s’ajoute aux revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Le régime micro BIC est intéressant pour le cadre d’une gestion simplifiée de votre déclaration mais peut-être moins intéressant fiscalement que le régime des bénéfices réels.
• Le régime des bénéfices réels permet de déduire les charges des recettes locatives comme pour un revenu foncier classique et de surcroit, amortir le bien et les meubles (sauf le terrain) sous la forme d’une charge comptable. En régime réel simplifié entre 70 000€ et 238 000€ de recettes annuelles et en régime réel normal au-delà de 238 000€, vous devrez tenir une comptabilité conformément au code du commerce et au plan comptable général et pourrez à ce titre faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner.

Le loueur en meublé non professionnel peut déduire l’amortissement du prix d’achat du bien (meubles et immeubles), équivalent à la perte de valeur du bien constatée chaque année. Il est aussi possible d’amortir les frais de notaire, la commission de l’agence immobilière et la TVA. Par exemple, un bien immobilier est amortissable en moyenne sur 25 années et les meubles sur 5 à 7 années, pour un bien acquis à 80 000€ hors foncier, le loueur LMNP pourra déduire 4% par an soit environ 3 200€ des loyers perçus.

La déduction des charges et des amortissements ne pourra générer de déficit foncier imputable sur le revenu global de la même année, mais le reliquat est reportable et imputable sur les revenus de même nature de l’année suivante, sans limitation de durée et jusqu’à épuisement (sauf en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d’arrêt de la mise en location)

Conclusion

Dans la plupart des cas, le régime des bénéfices réels est plus avantageux car les charges réelles déduites sont souvent supérieures au taux appliqué de 50% en microfoncier, notamment grâce à l’amortissement du bien. Il ne s’agit pas d’un crédit ou d’une réduction qui s’impute sur votre impôt mais un allégement de la fiscalité de votre investissement locatif.

Il est possible pour les loueurs avec moins de 70 000€ de recettes locatives de bénéficier du régime réel en envoyant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises avant le 1^er février de l’année en cours. Le régime réel ne permettant pas de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global, dans le cadre d’une acquisition réalisé à crédit ou de travaux réalisés, il est possible de choisir la location nue pour bénéficier de la totalité avantages fiscaux déductibles puis de passer au statut LMNP afin d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs sur les années suivantes.

Autre avantage, les loueurs en meublé à titre non professionnel peuvent adhérer à un centre de gestion agréé et bénéficier des avantages fiscaux correspondants : les frais de comptabilité génèrent une réduction d’impôt équivalente à 2/3 de la dépense.

Un bien en LMNP est à l’actif de votre patrimoine immobilier et par conséquent imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière IFI, le cas échéant.