Les enjeux et contours du déficit foncier

Vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation pour l’un de vos biens immobiliers ? Découvrez le dispositif du déficit foncier. Ce dispositif fiscal peut être utilisé par tous les propriétaires qui dispose d’un bien immobilier en location non meublée afin de réduire leurs impôts. Prosper fait le point sur cette incitation financière avantageuse pour les ménages.

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Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Les avantages fiscaux, en matière d’immobilier, ont systématiquement le même objectif. Il s’agit d’utiliser les moyens financiers (et souvent l’épargne) des ménages dans une optique de solidarité. Ainsi, il existe des dispositifs fiscaux pour favoriser les investissements en Outre-Mer ou pour encourager la mise à disposition de biens locatifs. Le déficit foncier intervient lorsqu’un propriétaire bailleur supporte davantage de frais qu’il ne perçoit de revenus locatifs. Il existe donc un dispositif qui permet de déduire de ses impôts les charges en lien avec un logement que l’on soumet à location. Les travaux de rénovation sont également intégrés dans le cadre de ce dispositif fiscal. Il s’agit alors d’un double avantage :

• Le propriétaire perçoit un loyer en finançant les travaux grâce à ses impôts.
• Le bien immobilier, grâce aux travaux, gagne en valeur. Ce qui permettra à son propriétaire de réaliser une plus-value en cas de vente.

Quelles sont les conditions pour être éligible à ce dispositif ?

Un propriétaire, pour être éligible à ce dispositif, doit respecter deux critères principaux :

• Soumettre, à déduction d’impôts, des travaux éligibles entrant dans la catégorie légale déterminée par l’État.
• Disposer d’un certain montant d’impôt sur le revenu à déduire.

Les travaux dits éligibles sont ceux qui vont permettre d’améliorer l’habitabilité du logement. Ainsi, les travaux d’isolation thermique, de réparation des installations électriques ou l’achat d’un équipement particulier (chaudière, pompe à chaleur, etc.). Les travaux extérieurs, comme la réparation de la toiture, des façades sont acceptés, de même que certains intérêts sur les emprunts, taxes ou frais d’assurances. Néanmoins, les travaux d’extension et d’agrandissement ne sont pas compris dans le dispositif. Ainsi, le bien rénové doit être soumis à la location pour une durée minimale de 3 années. Comme nous l’avons vu plus haut, il s’agit d‘encourager la mise à disposition de logements à louer. Le développement de l’offre permet de réduire les loyers et facilite l’accès au logement des ménages. La principale difficulté réside dans la capacité, pour le propriétaire, à trouver un locataire régulièrement sur toute la durée. Il est essentiel de souligner que l’administration fiscale peut accorder une période de tolérance si le propriétaire respecte les deux critères suivants :

• Il ne jouit pas du bien immobilier durant les périodes d’inoccupation par des locataires.
• Il recherche activement des locataires pour son bien immobilier.

Il convient de préciser qu’en cas de non-respect des règles, l’administration fiscale peut demander un remboursement des avantages aux propriétaires. Ce remboursement rétroactif peut avoir des répercussions dommageables pour les finances d’un ménage. Il est donc important de se montrer très prudent.

Comment calculer mon déficit foncier ?

Le mode de calcul du déficit foncier est important dans la mesure où les erreurs peuvent représenter des milliers d’euros. Ainsi, afin d’éviter les mauvais calculs, il est important de bien appréhender la méthode de calcul du déficit foncier. Il convient de préciser, de prime abord, que la déduction ne peut être que de 10 700 € par an maximum. Rappelons que cette déduction ne porte que sur le déficit, c’est-à-dire sur l’écart entre les rentrées et les sorties de trésorerie. À titre d’exemple, un propriétaire qui perçoit 5 000 € de revenus locatifs annuels et qui a 5 700 € de charges est donc en situation de déficit (de 700 €). Il peut donc les déduire de ses revenus. Rappelons qu’il est possible de lisser la déduction sur une période de 10 années maximum.

La loi Pinel et le déficit foncier

La loi Pinel/Duflot permet de déduire de ses impôts l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer. Cet avantage porte initialement sur les logements neufs. Néanmoins, un propriétaire peut coupler les avantages de la loi Pinel/Duflot avec le dispositif du déficit foncier. Ainsi, l’achat et les travaux dans des logements anciens sont déductibles, en partie, de vos impôts. Cette disposition fiscale est connue sous l’appellation de loi Pinel optimisée.