Défiscalisation immobilière

Il existe de nombreux avantages fiscaux, parfois méconnus, auxquels les contribuables ont la possibilité de prétendre. En quoi consiste la défiscalisation ? Quels sont les investissements, les lois et les dispositifs permettant de réduire le montant de ses impôts ? Prosper vous donne des pistes de réflexion au fil de cette page.

Qu’est-ce que
la défiscalisation ? 

De nombreux contribuables souhaitent réduire leur imposition, qu’ils jugent trop contraignante et pesant lourdement sur leur budget. Il existe pour cela un certain nombre de solutions de défiscalisation, qui nécessitent toutefois une certaine forme d’investissement personnel. Certains dispositifs sont plus adaptés à certaines situations que d’autres, il importe donc de bien comprendre quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous.

L’optimisation fiscale passe par trois voies différentes, à savoir la réduction, le crédit et la déduction d’impôt. Souvent utilisés de la même façon et confondus, ces termes ont pourtant des significations différentes qu’il convient de souligner :

• Réduction d’impôt : lorsque le contribuable investit, il est alors en mesure de soustraire une somme définie en amont de son imposition. C’est l’option la plus courante, qui s’applique notamment avec des dispositifs tels que loi Pinel ou les FCPI.
• Crédit d’impôt : dans le cas des crédits d’impôt, il s’agit là aussi de soustraire une somme au total de l’imposition. Néanmoins, si le crédit d’impôt est supérieur à l’imposition elle-même, la différence est remboursée par l’administration fiscale. Bien souvent, les foyers fiscaux les moins imposés sont ceux qui en bénéficient le plus.
• Déduction d’impôt : dans ce cas, le système est différent. Ce n’est pas sur le total de l’imposition que s’applique la réduction, mais sur la base taxable. En effet, en France, les impôts répondent à des tranches d’imposition. Une déduction s’applique pour réduire le revenu net imposable. Un foyer dont le revenu net imposable est de 60 000 euros et bénéficiant d’une déduction de 10 000 euros verra son revenu imposable passer à 50 000 euros. Idéal pour les plus gros revenus.

Tous ces mécanismes se déclinent au travers de nombreux dispositifs, lois et opérations à réaliser afin d’optimiser vos revenus. Prosper se propose de passer avec vous en revue l’ensemble des solutions qui s’offrent à vous.

Quel type de placement
de défiscalisation peut-on envisager ?

Comme évoqué précédemment, les dispositifs permettant de bénéficier d’une déduction, d’une réduction ou d’un crédit d’impôt recouvrent de nombreux domaines différents : finances, immobilier, assurances… Voici ce que vous devez savoir à ce sujet.

Investissement dans une PME
pour réduire ses impôts

Les PME représentent le poumon de l’économie française. Soutenir ces entreprises, c’est s’investir véritablement dans l’économie du pays et initier un cercle vertueux sur le plan financier. Il est d’ailleurs très avantageux de choisir un investissement dans une PME pour réduire ses impôts. En effet, vous devenez alors l’actionnaire d’une entreprise à potentiel de rentabilité, tout en récupérant immédiatement une partie de votre investissement.

Souscrire au capital d’une PME vous offre la possibilité de choisir l’entreprise concernée. Vous avez donc à loisir d’étudier son bilan, d’estimer sa solvabilité, sa santé financière et son potentiel économique. En choisissant une société à fort potentiel de développement, vous avez de grandes chances d’obtenir un retour sur votre investissement de défiscalisation. Vous avez le plein contrôle de votre placement financier. Le seul risque auquel vous vous exposez est celui de la faillite de la société, vous faisant perdre votre investissement.

Il est possible d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu est de l’ordre de 25% en choisissant cette solution. Les personnes seules peuvent investir jusqu’à 50 000 euros, tandis que les conjoints (époux ou partenaires de Pacs) ont la possibilité d’investir jusqu’à 100 000 euros. La réduction obtenue ne peut ainsi dépasser 9 000 euros dans le cas d’une personne seule, et 18 000 euros dans le cas d’un couple.

L’investissement de défiscalisation dans une PME doit être déclaré à l’aide de la déclaration d’impôt complémentaire 2042C, au sein de la catégorie « Souscription au capital de PME non cotées ». L’investissement dans une PME pour réduire ses impôts est une forme de placement financier, mais il en existe d’autres.

Les dispositifs
financiers

Il existe plusieurs manières de faire un placement de défiscalisation de type financier. On peut notamment citer les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation), les SOFICA (Sociétés de Financements d’œuvres Cinématographiques ou Audiovisuelles), les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) ou encore les PERP (Plans d’Epargne Retraite Populaire) :

• FIP : créés en 2003, ces fonds permettent de réaliser un investissement de défiscalisation dans une PME pour réduire ses impôts. Les investisseurs participent à la croissance économique locale, et peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 25%. En Corse et en Outre-Mer, ces réductions sont de l’ordre de 38%.
• FCPI : créé en 1997, ce fonds permet de puiser dans son épargne afin d’investir dans des sociétés non cotées, ce dispositif participe à financer en fonds propres des projets professionnels en développement. Les investisseurs font partie intégrante de l’économie, et permettent à des concepts innovants de voir le jour sur le marché. Il s’agit d’un placement de défiscalisation risqué, mais rentable.
• SOFICA : depuis juillet 1985, les investisseurs ont la possibilité de faire un placement d’au moins 5 000 euros dans ces sociétés et peuvent obtenir une réduction d’impôt allant de 30% à 36%, et pouvant atteindre 48%, si l’entreprise utilise 10% de ses investissements pour réaliser des séries ou pour exporter des créations françaises en dehors de l’Hexagone. Les contributeurs participent à la culture et au paysage artistique français, tout en réduisant leur imposition.
• PERP : ce plan d’épargne a vu le jour avec la loi Fillon de 2003. Il permet aux investisseurs de profiter d’une retraite complémentaire, versée en tant que rentes jusqu’au décès de la personne concernée. La capitalisation doit donc avoir lieu durant sa période d’activité. L’intégralité des sommes versées à ce titre permettent de bénéficier d’une déduction d’impôt plafonnée à 10% du revenu net imposable à l’année. Les solutions financières pour effectuer un placement de défiscalisation sont donc nombreuses et sont, pour la plupart, relativement avantageuses.

Assurance vie
et défiscalisation

L’assurance vie est un produit d’épargne pouvant être souscrit par tous les contribuables. Cela permet de valoriser un capital afin de préparer la transmission de son patrimoine, ou bien de préparer un projet. En cas de décès, l’épargne accumulée et les gains associés sont perçus par la personne désignée comme bénéficiaire sur le contrat. Dans une démarche de défiscalisation, cette solution présente un réel intérêt.

A bien des égards, l’assurance vie présente des avantages, notamment car les versements ne sont soumis à aucun plafond. Par ailleurs, c’est l’investisseur qui choisit où et comment il réalise son placement de défiscalisation. Il peut s’agir de supports en actions, en euros ou encore de supports immobiliers tels que les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Un même contrat permet au souscripteur de placer son argent dans plusieurs supports.

Les intérêts, donc les gains sur l’assurance vie, sont calculés chaque jour et non pas par intervalles de deux semaines. Il est bien sûr possible de souscrire autant de contrats que souhaité. Enfin, le souscripteur peut retirer ses placements dès lors qu’il le souhaite, puisqu’il ne s’agit pas d’une épargne bloquée.

Sur le plan fiscal, les plus-values réalisées après 8 ans sont exonérées. Il en va de même pour celles ayant lieu au cours des arbitrages, et pour les droits de succession. Cela signifie qu’en cas de décès, le barème fiscal classique des successions ne concerne pas l’assurance vie, qui répond à un régime spécifique et plus avantageux.

A titre d’exemple, l’abattement qui s’applique à l’assurance vie est de 152 500 euros par bénéficiaire alors qu’il n’est que de 100 000 euros dans le cas des droits de succession. Et ce, que les bénéficiaires aient ou non un lien de parenté avec la personne décédée.

En l’absence de rachat, aucune imposition ne s’applique sur les sommes investies dans le cadre du contrat. Cela n’a lieu qu’en cas de rachat partiel ou total, et ne concerne que les intérêts :

• Dans le cas d’un rachat partiel, les intérêts sont établis de manière proportionnelle entre le capital obtenu et les versements effectués durant la période d’activité.
• Dans le cas d’un rachat total, ils sont définis par la différence entre la valeur du contrat au rachat, et l’intégralité des versements effectués durant la période d’activité. Notez toutefois que des cotisations sociales s’appliquent sur les intérêts produits sur les fonds en euros, au taux de 17,2%. Ces cotisations démarrent dès l’inscription des sommes versées sur le compte.

Les versements effectués pour les successions ouvertes à compter du 22 juillet 2007 bénéficient d’une exonération d’imposition complète. Par ailleurs, les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu si le rachat a lieu à la suite du licenciement du souscripteur ou de son conjoint, leur mise en retraite anticipée, leur invalidité ou leur cessation d’activité non salariée.

Loi de défiscalisation
immobilière

Comment défiscaliser en ayant recours au secteur de l’immobilier ? Loi Pinel, Malraux, Denormandie, dispositif Monument Historique… Il n’existe pas qu’une seule loi de défiscalisation immobilière : un certain nombre de solutions ont été mises en place par l’Etat. La loi Pinel vise à inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif neuf en échange d’une réduction d’impôt. Concrètement, il est possible de placer jusqu’à 300 000 euros dans l’immobilier locatif neuf BBC (Bâtiment Basse Consommation) afin de réduire ses impôts de 12%, 18% ou 21% du prix du bien. Les baux doivent être respectivement de 6, 9 ou 12 ans pour pouvoir bénéficier de cette réduction fiscale.

A l’heure de l’augmentation de la population et de l’espérance de vie, il existe une réelle pénurie de logements en zone tendue, c’est pourquoi ce dispositif d’incitation vise à neutraliser cette carence en matière de logements. Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, les investisseurs s’assurent de pouvoir louer leur bien ou le revendre après valorisation, et permettent d’améliorer l’accès au logement en France.

Le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt sensiblement identique à celle octroyée par la loi Pinel, mais concerne quant à elle les biens immobiliers anciens. Plus de 200 villes françaises sont éligibles à ce système.

La loi de défiscalisation immobilière Malraux est historiquement la plus ancienne, puisqu’elle date de 1962. Elle concerne l’achat de logements anciens à réhabiliter, destinés à la location et localisés dans des zones géographiques bien définies. C’est le montant des travaux effectués pour réhabiliter l’habitation qui sert de base au calcul de la réduction d’impôt applicable.

De ce fait, il est impératif que les ouvrages bénéficient de l’encadrement d’architectes des bâtiments de France. La réduction est de l’ordre de 22% pour les logements situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables, et de 30% dans les secteurs sauvegardés ainsi que les quartiers anciens dégradés. Un plafond de 100 000 euros s’applique aux dépenses permettant de bénéficier de la réduction d’impôt. En d’autres termes, il est possible de réduire son imposition de 22 000 à 30 000 euros selon la localisation géographique. Par ailleurs, les bénéficiaires ont la possibilité de cumuler des réductions de manière importante puisque les travaux peuvent durer jusqu’à 4 ans. Bien souvent, ce sont les investisseurs soumis à une imposition élevée qui choisissent cette solution.

Enfin, le dispositif Monument Historique applique une déduction d’impôt sans plafond concernant l’ensemble des dépenses engagées dans la rénovation et l’amélioration du bien immobilier. La condition à cela est que le foncier figure dans le registre des Monuments Historiques. Là encore les travaux peuvent s’étaler sur plusieurs années, ce qui constitue une incitation puissante pour les investisseurs fortement imposés. Le bien immobilier doit cependant être conservé pendant au moins 15 ans.

Il existe donc de multiples façons de procéder à une défiscalisation. Qu’il s’agisse de dispositifs financiers, immobiliers ou de produits d’assurance tels que l’assurance vie, chaque solution concerne un certain type d’investisseur. Tandis que les investisseurs les plus modestes se tourneront vers une assurance vie, les plus gros portefeuilles pourront se tourner vers le dispositif Malraux. L’optimisation fiscale est parfois chose délicate, et retenir les subtilités administratives et juridiques relève d’un véritable métier. Prosper vous accompagne dans vos décisions et vous permet de faire les choix les plus stratégiques.