Une SCI : pour quoi faire ?

Taux bas, demande locative élevée… l’environnement n’a jamais été aussi favorable pour se constituer un patrimoine immobilier à coté de sa résidence principale. Avant d’acheter, il peut être opportun de s’interroger sur son mode de détention : en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Sa création peut en effet se justifier pour différentes raisons qui peuvent d’ailleurs se cumuler !

La constitution d’une SCI peut tout d’abord faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier dont l’acquisition s’est faite à plusieurs. Elle évite les inconvénients de l’indivision. En effet, en cas de désaccord entre les indivisaires, le bien peut être vendu car en droit (article 815 du code civil) nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision. Le juge peut ordonner le partage. En ce sens, la SCI peut protéger le concubin en cas de décès.

La SCI permet aussi de préparer la transmission de ses biens de manière progressive ou immédiate et de prévenir ainsi d’éventuels conflits avec ou entre les héritiers. Elle permet en effet de séparer ce qu’on appelle en droit « l’avoir », c’est-à-dire la propriété du bien qui peut être donnée à ses enfants en une ou plusieurs fois, de manière plus ou moins étalée dans le temps, du « pouvoir », c’est-à-dire la faculté d’occuper le bien ou de le gérer qui peut être conservé par les parents. Mêmes minoritaires dans le capital de la SCI, ces derniers peuvent garder la main et maîtriser toutes les décisions de gestion.

La rédaction de ses statuts doit être précise et envisager tous les cas de figure. Les statuts doivent déterminer qui sont le ou les gérants, les personnes qui disposent du droit de vote et dans quelles proportions. Ils doivent donner aux parents la possibilité de vendre sans avoir à demander l’autorisation des enfants. Ils doivent aussi envisager ce qui se passera après le décès des parents …

Sur le plan fiscal, la SCI peut être assujettie à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, la SCI est dite transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt selon la quote-part qu’ils détiennent dans la société. Ils doivent déclarer les revenus tirés de la SCI dans la catégorie des revenus fonciers. Mais après déduction d’un certain nombre de frais : intérêts des emprunts, frais d’entretien et de gestion, réparations, taxe foncière…Ces gains sont alors imposés au barème de l’impôt sur le revenu de l’associé et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

L’option pour l’imposition à l’IS était initialement définitive, mais la loi de Finances pour 2019 a prévu la possibilité pour les associés de se rétracter dans les cinq premières années. Dans cette hypothèse, c’est la société qui paie l’impôt sur les sociétés au taux de 15% ou 28%. Les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes, ces derniers étant alors imposés au barème de l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire de 30%, prélèvements sociaux inclus.

Attention : l’option pour une imposition à l’IS se révèle pénalisante en cas de vente du bien car la plus-value, pleinement taxée, ne bénéficie pas d’un abattement par année de détention comme c’est le cas avec une imposition à l’IR.

Outil de gestion de patrimoine, la SCI peut s’avérer très efficiente mais sa constitution exige que les associés soient accompagnés d’un juriste pour bien maîtriser les subtilités de la loi et prévenir les complications futures.