Quelles différences entre la SCPI fiscale et la SCPI non fiscale ?

La société civile de placement immobilier, appelée plus communément SCPI, consiste en un placement d’épargne sécurisé. Des sociétés de gestion ont à charge d’acquérir, de rénover, d’entretenir, de valoriser mais aussi de mettre en location un patrimoine immobilier. Il en existe différentes sortes avec principalement deux grands groupes : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.

Celles-ci impliquent un investissement sur le long terme, ces dernières permettant de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que lors d’un investissement en direct. Ces structures investissent en majorité dans l’immobilier résidentiel et plusieurs types de SCPI fiscales sont à observer.

Le déficit foncier

Elles ont pour but d’acquérir des biens anciens à rénover, le montant des travaux effectués étant alors déduits des loyers perçus. Dans le cas où le montant dépasse les loyers, on se trouve en présence d’un déficit foncier, venant diminuer le revenu global de l’investisseur et ce dans une limite de 10 700 euros hors intérêts d’emprunt. Lorsque le déficit foncier est supérieur à cette somme, il peut être reporté sur les revenus fonciers futurs pendant une période de 10 ans.

La loi Pinel

La loi Pinel permet d’acquérir un logement neuf en bénéficiant de réductions fiscales selon la durée de mise en location du bien. Les biens constituant les SCPI fiscales sont alors neufs ou rénovés, la réduction fiscale étant différente selon la durée d’investissement choisie. Les 3 premières années la société civile de placement immobilier récolte les fonds des investisseurs, elle les investit et met en location les biens. Ces derniers sont loués sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans conformément aux conditions de la loi Pinel avec versement des loyers, et les 2 à 3 années suivantes les biens sont revendus. Le plus gros avantage de la SCPI Pinel est de disposer d’un ticket d’entrée minimum de 5000 euros, un montant assez faible. Grâce à la société civile de placement immobilier, le propriétaire n’a pas à gérer le bien et l’avantage fiscal s’applique dès la première année, les loyers étant touchés sans charge supplémentaire.

Les SCPI Malraux

Elles permettent d’obtenir une réduction fiscale plus importantes que les SCPI Pinel. Les logements constituant la SCPI Malraux nécessitent de gros travaux et respectent un modèle architectural spécifique. Elle permet d’obtenir jusqu’à 30 % de réduction d’impôts calculée sur le prix des travaux réalisés dans le logement en vue de le soumettre à la location pour une durée minimale de 9 années. Le dispositif est plus long et il est nécessaire d’attendre 12 à 15 années pour permettre à la société civile de placement immobilier de revendre l’ensemble des biens constituant le parc. Une réduction fiscale particulièrement intéressante lorsque l’on souhaite investir sur le long terme.

Contrairement aux SCPI fiscales qui s’occupent d’un parc locatif immobilier résidentiel, les SCPI de rendement s’occupent pour leur part en général d’un parc immobilier locatif professionnel.

Présentation

Ce type de SCPI répond a une logique de rentabilité au travers d’une distribution régulière des revenus. Il constitue l’immense majorité du marché puisqu’elles représentent environ 90 % de la capitalisation totale. Il s’agit de véhicules d’investissement ayant pour activité principale l’achat de biens professionnels afin de les louer dans le cadre d’un bail commercial.

Les SCPI de rendement portent principalement sur l’aspect professionnel en se constituant de bureaux, d’entrepôts ou encore de locaux commerciaux. Ces différents types de biens sont ensuite loués à des administrations, des entreprises ou des commerçants.

Les avantages

Les baux commerciaux sont l’un des avantages de la SCPI de rendement par rapport à la SCPI fiscale puisqu’ils disposent de nombreux avantages. Décidé par les deux parties, le bail commercial peut comporter des clauses ajoutées comme la non-indexation sur l’indice de référence des loyers ou la répartition des charges afférentes au bien. L’étude du dossier des locataires est plus simple (moins de risques de dossiers falsifiés) et le marché professionnel reste plus propice avec de véritables opportunités. Les revenus de l’investisseur sont considérés comme des revenus fonciers, rendant la nature fiscale des loyers du parc locatif professionnel identique à celle des loyers résidentiels, conduisant donc à la même fiscalité.

Comment investir dans une SCPI de rendement ?

Il existe quatre possibilités différentes : investir en cash, par crédit, en démembrement ou en assurance-vie. La façon d’investir dans une SCPI de rendement dépendra de plusieurs paramètres comme la fiscalité de l’investisseur, le but de l’investissement, la capacité d’endettement, le capital disponible ou encore s’il existe un projet de transmission du patrimoine. La rentabilité locative via une SCPI de rendement est comprise entre 4% et 6% par an. Elle permet donc d’accéder à une bonne rentabilité tout en bénéficiant d’une fiscalité semblable à celle d’un investissement traditionnel.

Afin de s’assurer de faire le bon choix et d’investir en bénéficiant des meilleurs avantages du marché, s’adresser à un professionnel qui saura répondre à toutes les questions sera particulièrement conseillé.