Préparer sa retraite : des solutions pour investir

Bien souvent, on repousse le moment de réfléchir à la manière de préparer sa retraite en pensant un jour avoir le temps de le faire. A force de repousser, on ne trouve jamais ce temps. Anticiper est la seule véritable manière de vous constituer un patrimoine suffisant pour percevoir des revenus complémentaires réguliers après la fin de votre activité professionnelle.

Vous devez vous y prendre relativement tôt, et ce même s’il est difficile de se représenter sa vie après soixante ans lorsque l’on a la trentaine. Pour cela, vous devez tenter de comprendre comment fonctionne notre système de retraite en France, de faire le calcul de votre pension au regard de vos salaires actuels, et d’assurer un suivi de vos besoins. Vous devez bien sûr prendre en compte comment votre vie est susceptible d’évoluer dans les années à venir, ainsi que vos éventuels projets de carrière.

L’une des premières mesures à prendre pour préparer sa retraite est sans doute de réduire le coût de son logement et donc de devenir propriétaire de sa résidence principale. En réalisant un investissement immobilier dès à présent et en devenant propriétaire, vous aurez fini de rembourser votre emprunt en 20 ou 25 ans.

Grâce à la stabilité du marché du logement et à la valorisation progressive des biens, vous pouvez acheter un petit logement puis le revendre pour acheter plus grand d’ici quelques années. Et ainsi de suite.

En parallèle de vos investissements, vous pouvez également penser à l’épargne par capitalisation. Les solutions suivantes permettent de préparer efficacement sa retraite :

• PER (plan d’épargne retraite) : ce plan d’épargne permet de réaliser des versements libres pouvant être déduits du revenu imposable. Le capital demeure bloqué jusqu’à la fin de la pleine activité et sa sortie est effectuée en rente viagère ou en capital. La défiscalisation inhérente à cette solution permet de financer et de préparer sa retraite au moins en partie.
• PERE (plan d’épargne retraite entreprise) : pour une entreprise ayant mis en œuvre des solutions de participation introduit obligatoirement un PERE. Les gains obtenus en sortie et qui respectent les 5 ans de blocage minimaux sont exonérés d’impôt sur le revenu. Ils demeurent soumis aux cotisations sociales.
• PEA (plan d’épargne en actions) : ce produit d’épargne permet de faire l’acquisition d’un portefeuille d’actions d’entreprises européennes. Les versements sont plafonnés à 150 000 euros et lorsque les rachats sont effectués après 5 ans, les plus-values réalisées ne sont plus soumises à l’impôt sur le revenu.
• Assurance vie : elle permet de préparer sa retraite et de transmettre un capital en bénéficiant d’une exonération des droits de succession jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire. L’épargne ouvre droit à un capital source de rentes futures. Une fois la période de pleine activité terminée, il est possible de le réinvestir sur d’autres supports, de réaliser des rachats partiels ou de dégager des rentes viagères.

Ces différentes solutions de placement ne constituent pas à proprement parler des investissements, mais relèvent davantage de l’épargne. Préparer sa retraite doit également passer par des solutions permettant d’investir sans que le poids de l’investissement n’impacte trop lourdement votre période de pleine activité professionnelle.

Le marché immobilier est un secteur rassurant et porteur de rentabilité. Il s’agit donc d’un support idéal pour préparer sa retraite. Avec le temps, un bien immobilier prend de la valeur et peut devenir source d’un effet de levier intéressant.

L’investissement en LMNP

Investir en LMNP (loueur meublé non professionnel) est une manière d’obtenir des compléments de revenus soumis à une très faible fiscalité à l’issue d’une période d’une vingtaine ou d’une trentaine d’années.

La location meublée permet d’investir dans des biens immobiliers tels des résidences de tourisme, des EHPAD, des résidences hôtelières ou encore des résidences étudiantes. Le bien immobilier concerné est donné en gestion au travers d’un bail commercial à un gestionnaire professionnel. Ce dernier s’engage à reverser les loyers, que le logement soit occupé ou non. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour préparer sa retraite avec ce type d’investissement, notamment :

• La compétence et la solidité financière du gestionnaire
• La qualité du bail commercial
• L’emplacement du logement

L’investissement en LMNP bénéficie d’une fiscalité avantageuse en ce qui concerne les revenus qui en découlent. Concrètement, vous déclarez ces revenus au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par ailleurs, grâce à la règle d’amortissement comptable, vous pourriez ne pas être concerné par l’impôt sur le revenu durant une période pouvant aller de 15 à 30 ans.

L’acquisition en démembrement : nue-propriété et usufruit

Pour préparer sa retraite, l’achat en démembrement (nue-propriété) se présente comme une solution très intéressante. Concrètement, l’investisseur achète des droits sur un bien immobilier en tant que nu-propriétaire, laissant un autre investisseur bénéficier de l’usufruit :

• La nue-propriété est la possession du logement concerné. Le nu-propriétaire ne touche aucun loyer tout au long de la période de démembrement et n’est donc pas soumis à l’imposition sur les revenus en ce qui les concerne.
• L’usufruitier bénéficie des droits d’usage sur le logement, c’est-à-dire qu’il est en mesure d’occuper les lieux ou d’en percevoir des loyers. C’est donc lui qui doit payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Par ailleurs, les investisseurs soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) peuvent déduire la valeur de l’investissement effectué de l’assiette imposable. En effet, c’est également l’usufruitier qui est sujet à l’imposition du patrimoine. L’achat s’effectue notamment grâce à une décote de l’ordre de 40 à 80% de la valeur du bien.

A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien immobilier concerné. Il peut alors choisir d’occuper les lieux, de continuer à les mettre en location ou de revendre le bien concerné. Poursuivre la location est un bon moyen d’envisager l’avenir et de préparer sa retraite. Il en va de même si le propriétaire décide d’en faire sa résidence principale, puisqu’il n’a ainsi plus aucun loyer à payer.

En d’autres termes, l’achat en démembrement s’inscrit dans une vision de long terme pour qui souhaite préparer sa retraite dans les meilleures conditions.

Préparer sa retraite grâce à aux SCPI

Investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) consiste à en acquérir des parts et à devenir associé. L’achat de ces parts permet de percevoir des dividendes en échange de frais de gestion. En effet, une société de gestion s’occupe de sélectionner les actifs immobilier, les locataires, de percevoir les loyers et de réaliser les travaux nécessaires.

Le rendement locatif moyen des SCPI était de 4,35% en 2018. Il existe en France plus de 180 véhicules d’investissement dont la gestion appartient à plus d’une vingtaine de sociétés de gestionnaires régulées par l’autorité des marchés financiers. On distingue généralement deux types de SCPI :

• SCPI fiscale : permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou la loi Malraux. Son principal avantage est la défiscalisation. Ce type d’investissement concerne l’immobilier résidentiel.
• SCPI d’entreprise : concerne des actifs immobiliers professionnels (EHPAD, entrepôts, immeubles de bureaux, établissements de santé ou d’éducation, locaux professionnels, etc.). Investir dans ce type de produit permet de bénéficier d’une mutualisation du risque en raison de la diversification des locataires, des biens ciblés, et de leur localisation géographique.

Pour préparer sa retraite, la SCPI est donc également une solution attrayante. Les dividendes pouvant être perçus régulièrement constituent des revenus complémentaires non négligeables. Par ailleurs, le ticket d’entrée d’une SCPI est allégé en comparaison d’un investissement immobilier classique (quelques centaines à quelques milliers d’euros contre quelques centaines de milliers d’euros). Il s’agit donc d’une solution plus accessible.

Par ailleurs, il est possible d’en acquérir des parts en nue-propriété et donc d’en acheter davantage pour un montant similaire. La décote sur la valeur des parts en nue-propriété s’applique de la manière suivante en fonction de la durée du démembrement :

• 60% sur 15 ans
• 65% sur 10 ans
• 80% sur 5 ans

Vous récupérez la pleine propriété de vos parts à l’issue de cette période, et percevez donc dividendes découlant des loyers associés. Par ailleurs, durant la phase de démembrement, vous n’êtes pas soumis au moindre frais. Préparer sa retraite à l’aide d’une SCPI en démembrement est donc très attractif.

Les dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif

Avec la loi Pinel, la loi Malraux et la loi Censi-Bouvard, il est possible de préparer sa retraite en défiscalisant.

Avec la loi Pinel, vous investissez dans de l’immobilier locatif neuf et vous engagez à louer le logement acquis pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée du bail de location, vous bénéficiez d’une réduction fiscale de 12, 18 ou 21%. Certaines conditions doivent pour cela être respectées :

• Il n’est pas possible d’acheter plus de deux logements par an et par personne.
• La valeur de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 euros, ni 5 500 euros par mètre carré.
• La location ne doit pas être meublée.
• Les locataires sont éligibles sous conditions de revenus et les loyers doivent être limités.
• Le logement doit être en conformité avec les normes BBC (bâtiment basse consommation) 2005 et la réglementation thermique RT 2012 (prochainement RT 2020).
• Le chantier doit s’achever dans les 30 mois qui suivent le démarrage de la construction.

La loi Malraux a quant à elle pour objectif de protéger le patrimoine historique et esthétique, tout en encourageant la rénovation des sites sauvegardés.

Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt de l’ordre de 30% sur le montant des travaux de restauration réalisés sur des immeubles en secteur sauvegardé. Cette réduction fiscale est de 22% pour les biens en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Pour en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à restaurer l’immeuble et le louer en résidence principale pour au moins 9 ans. Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

• L‘investisseur doit prendre l’engagement de restaurer l’intégralité du bien.
• La qualité de construction doit être vérifiée par un architecte des bâtiments de France.
• A la fin des travaux de rénovation, la mise en location doit être réalisée dans les 12 mois qui suivent.
• Le montant des travaux ne peut pas dépasser les 100 000 euros par an.

Enfin, la loi Censi-Bouvard permet également bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11% pour les investisseurs faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf en résidence meublée.

Ces avantages fiscaux ont pour objectif d’inciter à l’investissement dans les zones où la demande locative est importante. Il s’agit donc de solutions idéales pour préparer sa retraite, la défiscalisation permettant de financer en partie les biens qui serviront à termes à compléter vos revenus ou alléger vos dépenses en matière de logement.

L’amortissement locatif offre la possibilité de préparer sa retraite sereinement. Vous êtes en mesure de vous constituer un patrimoine solide, source de plus-value et de revenus complémentaires récurrents. Par ailleurs, les solutions de défiscalisation permettent de limiter le poids des investissements sur votre budget.

L’achat en vue de location n’est pas seulement source de bénéfices pour vous, il l’est également pour vos descendants.

Vous êtes effectivement en mesure d’étaler vos versements et de percevoir des loyers afin de conserver la maîtrise de votre budget. Vous êtes également en mesure de transmettre ce que vous aurez bâti au cours de votre vie de pleine activité à vos enfants. Il est donc possible de préparer sa retraite tout en se préparant à céder un héritage rentable et pérenne.