Pourquoi profiter des taux de crédits historiquement bas pour se constituer un patrimoine immobilier avec le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel créé en 2014 par la Ministre du logement de l’époque (Sylvia Pinel) est probablement le plus connu d’entre eux, et indéniablement l’un des plus performants à l’heure actuelle.

Que l’investisseur soit en quête d’une réduction de ses impôts, ou qu’il cherche à se constituer un patrimoine en vue de sa retraite, le dispositif Pinel répond à de nombreux objectifs et offre des possibilités de rentabilité particulièrement attractives surtout dans le contexte bancaire actuel avec des taux d’intérêt historiquement bas. A condition toutefois de faire le bon choix, de préparer son investissement et ne surtout pas se lancer au hasard !

Voici notre guide pratique dédié au dispositif de la loi Pinel afin de vous permettre d’y voir plus clair, et de bien préparer votre projet d’investissement.

Ouvert à tous les contribuables français domiciliés sur le territoire national, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculé en pourcentage du montant investi dans un bien locatif neuf (donc en VEFA – Vente en état futur d’achèvement).

Ce dispositif de défiscalisation est ouvert sous plusieurs conditions liées :

• à la durée d’engagement à la location (l’investisseur s’engage à louer 6, 9 ou 12 ans)
• à des plafonds de loyers applicables
• à des conditions de revenus concernant les locataires
• à un maximum de deux logements par investisseur

Face au succès du dispositif Pinel, le gouvernement a reporté son échéance de décembre 2018 à la fin 2021 tout en modifiant légèrement le système de zones. En effet, ce mécanisme repose sur une sectorisation du territoire national en zones dites tendues Abis, A, B1, B2 ou C (sachant que la zone Abis bénéficie des conditions les plus favorables, tandis que la zone C ne permet pas de bénéficier du dispositif Pinel). Des zones qui sont d’autant plus importantes qu’elles déterminent le loyer plafonné applicable au mètre carré, un loyer ré-évalué chaque année par décret.

En échange du respect de ce plafond de loyer, d’un engagement sur une durée de mise en location et d’un plafond de revenu pour les locataires, l’investisseur dispose d’une réduction d’impôt importante qui est fonction du prix de l’investissement à hauteur de :

• 12 % de la valeur du bien pour un engagement de location sur 6 ans (dans la limite maximale de 36 000€)
• 18 % de la valeur du bien pour une location sur 9 ans (plafonné à 54 000€ de réduction d’impôt)
• 21 % de la valeur d’achat lorsque la mise en location atteint 12 ans (9 ans complétés d’un prolongement de 3 ans maximum) dans la limite de 63 000€

A noter qu’il s’agit ici d’une réduction d’impôt et non d’un crédit d’impôt : contrairement à un crédit d’impôt, le montant de la réduction d’impôt supérieur au montant de l’impôt réglé par l’investisseur est perdu et ne donne pas lieu à un remboursement des Finances publiques.

Le secret d’un investissement réussi reste le bon choix du bien immobilier à travers plusieurs règles d’or.

Règle numéro 1 : ne jamais investir à l’affect ! Il ne s’agit pas de choisir un appartement coup de cœur qui plaît à l’investisseur, mais de choisir un bien avant tout rentable, entraînant peu de charges. Un bien rentable peut parfois se situer dans un secteur que l’on ne connaît absolument pas. Sans compter qu’il se trouve généralement au RDC voire au 1er étage (afin de limiter les charges d’ascenseur ainsi que le prix d’achat).

Règle numéro 2 : l’emplacement avant tout ! Un appartement rentable est un appartement qui n’aura pas de difficulté à se louer, et qui offre la possibilité d’une plus-value à la revente. Mieux vaut donc privilégier un bien situé à proximité des commodités (transports, commerces…) mais également de bassins d’emploi. Enfin, il est conseillé d’investir dans un programme immobilier de taille modeste afin de réduire la concurrence au moment de la revente.

Règle numéro 3 : choisir une taille réduite. Les biens les plus rentables sont incontestablement les plus petits : studio ou 2 pièces d’une taille maximale de 50 m². Un studio peut être davantage privilégié à proximité des pôles universitaires car adapté à la location étudiante, tandis qu’un T2 peut davantage attirer les jeunes couples ou jeunes actifs.

Vous l’aurez compris : le choix du bien immobilier est crucial pour la réussite d’un investissement Pinel, et doit être effectué avec beaucoup de soin et de préparation. Mieux vaut parfois faire preuve de patience pour trouver la perle rare sur le marché.

Absolument tous les voyants sont actuellement au vert pour l’investissement en loi Pinel !

L’observatoire du Crédit logement annonçait ainsi pour le mois d’août 2019 un taux d’intérêt immobilier moyen aux particuliers de 1,17 % : tout simplement le plus bas jamais observé. Et la tendance ne semble pas s’essouffler dans l’immédiat.

Sans compter une durée moyenne des crédits immobiliers qui s’allonge offrant la possibilité de mensualités plus abordables pour les investisseurs, ainsi qu’un montant moyen d’apport qui ne cesse de se réduire. Il est désormais possible d’investir en loi Pinel quasiment sans aucun apport, et avec des loyers couvrant le coût mensuel de l’acquisition.

Dans ces conditions, il est quasiment impossible de trouver aujourd’hui un investissement plus rentable pour un risque aussi maîtrisé. Sans compter que l’investissement en loi Pinel est probablement le seul placement réalisable avec l’argent dont ne dispose pas l’investisseur, mais bien celui…de sa banque !