Loi Pinel ou LMNP : quelles sont les différences entre ces deux dispositifs ?

Dans un contexte favorable à l’investissement locatif, le contribuable qui souhaite acquérir un bien neuf et percevoir une réduction d’impôt aura le choix entre la Loi Pinel ou la location Meublée non-professionnelle (LMNP) en Censi Bouvard. Quelle est la meilleure stratégie et quelles sont les différences entre les deux dispositifs ? Il s’agira de comparer les conditions locatives des deux dispositifs ainsi que les règles fiscales sous-jacentes. La qualité du foncier sera laissée l’appréciation de l’investisseur.

Dans le cadre de la Loi Pinel, l’investisseur achète un logement neuf avec un engagement de location et touche en contrepartie une réduction d’impôt de 12% pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans, et 21% pour une location de 12 ans. La réduction d’impôt est sous condition de respect des conditions du dispositif en Loi Pinel : les zones éligibles, le plafond des loyers et le plafond de ressources du locataire. La réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€ d’investissement et est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€.

 

L’acquéreur loue son bien vide et perçoit de la trésorerie positive issue des revenus locatifs qui lui permettent de rembourser son crédit et de payer ses charges locatives. En France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de la tranche marginale d’imposition de l’acquéreur, il peut être compris entre 14% et 45%. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Ainsi, un revenu locatif net de 10 000€ générera par exemple 3 000€ d’imposition et 1 720€ de prélèvements sociaux.

 

Pour déterminer le revenu foncier net, le propriétaire aura le choix entre deux régimes fiscaux : le micro foncier et le régime réel. Dans le régime micro foncier, il appliquera uniquement un abattement de 30% sur ses recettes locatives, les 30% correspondent en moyenne aux charges supportées dans le cadre de la location du bien. Le régime micro foncier n’est possible que si les loyers sont inférieurs à 15 000€.

 

Dans le régime réel, le propriétaire pourra déduire l’ensemble de ses charges de son revenu locatif. Les charges déductibles sont par exemple les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance habitation ou les intérêts d’emprunts.

 

La gestion locative du bien pourra être confiée à une agence immobilière pour un coût moyen de 8% à 10% des revenus locatifs, déductible du revenu foncier. A l’issue de la période d’engagement locatif en Loi Pinel, il sera possible de louer le logement en meublé et de bénéficier du statut LMNP (détaillé plus loin).

 

Exemple – Pour un investissement en Loi Pinel :

Prix d’achat TTC : 200 000€

Calcul de la réduction d’impôt sur 9 ans : 200 000 X 18% = 36 000€, soit 4 000€ par an pendant 9 ans.

La défiscalisation totale est à 36 000€ sur 9 ans soit 4 000€ par an.

 

Un bien loué génère environ 4% de rentabilité brut TTC par an soit 200 000 X 4% = 8 000€ de recettes locatives. En régime micro foncier, 5 600€ s’ajouteront au revenu net imposable et seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux (17,2%).  Au régime réel, il sera possible de déduire la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et autres charges (environ 1 200€/an) puis de soumettre la totalité à l’IR et aux prélèvements sociaux.

 

La mensualité d’un crédit d’amortissable sur 20 ans à 1,6% est de 1 083,96 soit 12 996€/an (assurance comprise) soit un cout d’emprunt de 55 374,85€ équivalent à 2 768€/an.

Dans le cadre de la location Meublée non-professionnelle (LMNP) ou Censi Bouvard, l’investisseur achète un logement neuf et meublé dans une résidence avec services – seniors, étudiantes – qu’il confie à la location à un exploitant professionnel sur une période minimale de 9 années. En contrepartie, le dispositif permet une réduction d’impôt de 11% repartie sur neuf années. La base de calcul de la réduction d’impôt est similaire à celle de la Loi Pinel et ne pourra excéder 300 000 euros au titre d’une même année d’imposition. A la différence de la Loi Pinel, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.

 

La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement global de 10 000€.

 

La location meublée doit être exercée à titre non professionnel et les revenus tirés de la location du logement ouvrant droit à l’avantage fiscal doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour l’imposition des revenus fonciers, l’investisseur a le choix entre deux régimes : le régime micro-bic et le régime réel. Le régime micro-bic est possible lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000€ / an et permet d’appliquer un abattement de 50% sur les revenus fonciers. Le régime réel du LMNP en Censi Bouvard est similaire à celui de la Loi Pinel à la différence de la possibilité d’inclure l’amortissement du bien sous certaines conditions.

 

Le Censi-Bouvard offre un avantage intéressant pour les acquisitions de plus de 300 000€. En effet, la fraction du prix de revient du bien qui excède le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt soit 300 000€, pourra être pris en compte dans le calcul d’un amortissement déductible du revenu imposable. Autre différence avec le Loi Pinel, les plus-values réalisées sur la cession du bien relève du régime d’imposition de la location meublée non professionnelle. Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien sous certaines conditions.

 

La relation investisseur-gestionnaire est régit par un bail commercial. Ce bail garantit à l’investisseur de percevoir un loyer et de verser en contrepartie une commission de gestion. Le gestionnaire a l’obligation d’offrir en sus de l’hébergement au moins trois des quatre services suivants : accueil, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison et petit-déjeuner. C’est une des conditions pour pouvoir récupérer la taxe sur valeur ajoutée TVA. Il est aussi possible qu’en cas de rupture du bail, l’investisseur se voit contraint de verser une indemnité au gestionnaire afin de compenser la perte de chiffre d’affaire entrainée par la non-reconduction ou la résiliation dudit bail (indemnité d’éviction).

 

De plus, en cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à un risque de perte de l’avantage fiscal pour non-respect de la condition de location du bien sur 9 années. Le risque fiscal est supporté par l’investisseur et non par le gestionnaire.

 

Sur le marché secondaire, le prix de revente d’un bien en LMNP est déterminé par la rentabilité locative du bien, la qualité du gestionnaire, la durée du bail qui reste à courir et enfin le prix au mètre carré. Ainsi, la situation géographique du bien n’est pas le premier critère utilisé, il faudra être très attentif au contrat de bail entre le gestionnaire et le locataire. Autre point à surveiller, la TVA est récupérée par l’investisseur sous conditions d’exploitation du bien pendant 20 ans, l’acheteur devra donc continuer la location. Enfin, il ne sera pas possible d’intervenir directement dans le bien pour réaliser des travaux de rafraichissement par exemple, l’appartement est vendu dans l’état. Il faudra en tenir compte dans le prix de revente.

 

Exemple – Pour un investissement en Censi-Bouvard LMNP :

Prix d’achat TTC : 200 000€, dont TVA (20%) = 33 333€

Prix TTC du mobilier = 9 600€, dont TVA (20 %) = 1 600€

Prix HT de l’appartement meublé = 174 668€

Soit une récupération de T.V.A de : 34 933€

Calcul de la réduction d’impôt sur 9 ans : 174 668 X 11% = 19 213€, soit 2 134€ par an pendant 9 ans.

La défiscalisation totale est à 52 546€ sur 9 ans soit 5 838€ par an.

 

Un bien meublé loué génère environ 4% de rentabilité brut HT par an soit 174 668 X 4% = 6 986€ de recettes locatives. En régime micro-BIC, 50% des 6 986€ s’ajouteront au revenu net imposable et seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux (17,2%). Au régime réel, il sera possible de déduire la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et autres charges (environ 1 200€/an) puis de soumettre la totalité à l’IR et aux prélèvements sociaux.

 

La mensualité d’un crédit d’amortissable sur 20 ans à 1,6% est de 1 083,96 soit 12 996€/an (assurance comprise) soit un cout d’emprunt de 55 374,85€ équivalent à 2 768€/an.

Il est essentiel de rappeler qu’il s’agit avant tout d’une acquisition immobilière, le bien acquis doit soigneusement être sélectionné par l’investisseur et une attention particulière doit être apportée à la qualité du foncier, indépendamment de l’avantage fiscal offert par le dispositif. Il faudra par la suite donner une importance particulière à la fiscalité des revenus fonciers.

 

L’investissement Loi Pinel génèrera des revenus imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux qui peuvent être effacés en partie ou en totalité par la trésorerie positive de la réduction d’impôt, l’opération fiscale peut par conséquent être nulle. Néanmoins, l’investisseur accède à une offre de biens neufs plus larges qui ouvrent davantage de possibilité de plus-value à la sortie en fonction de la qualité du foncier acquis. Il sera également possible à l’extinction de la période d’engagement de basculer sur un régime fiscal de loueur meublé non professionnel.

 

Le dispositif Censi-Bouvard en statut LMNP permet le cumul de plusieurs avantages intéressants, la réduction d’impôt de 11% sur votre investissement, une fiscalité allégée de vos revenus et une gestion déléguée à un spécialiste. Néanmoins, il est peu probable de réaliser une belle opération d’achat avec un gain en capital mais plutôt moins-value avec une décote de 10% à 30% à la revente. Il est recommandé de privilégier d’autres dispositifs telles que la nue-propriété pour l’achat d’un appartement en résidence étudiante.