L’investissement en loi Pinel : les risques

Attiré par la promesse du gain fiscal faite par les promoteurs, pensez cependant à bien étudier le marché de l’immobilier. Un investissement locatif se réfléchit et il est primordial de bien connaître les risques liés au dispositif Pinel pour mieux éviter les mauvaises surprises et faire le bon choix. Pour vous aider à mieux comprendre, voici quelques risques liés au Pinel que vous pouvez contourner.

Lorsque vous investissez en Pinel, attention à ne pas regarder que l’avantage fiscal et renseignez-vous ! Si vous contactez un promoteur, assurez-vous de son professionnalisme et consultez les avis sur internet. Faîtes appel à des conseillers spécialisés qui vous aideront à comparer les propositions des différents promoteurs et à choisir l’option la plus adaptée pour vous. Comparez les prix et n’oubliez pas que le prix au m² dans le neuf sera toujours plus élevé que dans l’ancien. La qualité de votre investissement réside dans le choix du promoteur et dans la qualité des conseils donnés.

Privilégiez des appartements en hauteur et choisissez la meilleure exposition possible. N’hésitez pas non plus à comparer la qualité des propositions budgétaires et matérielles. Il existe des programmes neufs ou le prix au m² du neuf est proche de celui de l’ancien. Ils font donc tenir compte du prix, de la réduction d’impôt mais aussi des transports environnants et de la tension locative.

Lorsque vous investissez, prêtez attention aux zones géographiques que le promoteur vous propose. Même si le Pinel est un investissement idéal pour réduire ses impôts et que vous ne souhaitez pas en faire votre résidence principale à la sortie du dispositif, il existe des projets Pinel dans de nombreuses villes de France. Méfiez-vous de « l’effet catalogue » et faîtes confiance aux conseillers qui tiennent compte de vos besoins et de votre profil. Il existe une liste de 60 villes à risque pour un investissement locatif en raison de la faible tension locative.

Allez visiter la ville ou vous souhaitez investir, car toutes n’ont pas les mêmes spécificités. Une ville étudiante est idéale pour louer sans interruption mais pour des courtes durées. Investir en zone pavillonnaire dans des résidences reculées vous permettra de louer par exemple dans des surfaces Type T3 à une Famille ou des Retraités. Cependant, la modification de la loi en 2018 qui a restreint le nombre de zones à 3 (A, A Bis et B1) permet de limiter le risque de ne pas trouver de locataire ou de ne pas revendre aisément.

Investir en Pinel signifie de s’engager sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Si vous vous engagez sur la durée maximale, vous ne pouvez pas revenir en arrière. Par conséquent, si vous ne trouvez pas de locataire la première année d’acquisition du bien ou si, au milieu du dispositif, vous éprouvez une difficulté à trouver un nouveau locataire… vous perdrez l’éligibilité à la réduction de l’impôt.

Cependant, rassurez-vous, le loyer plafonné Pinel est aussi un critère positif puisqu’il permet de trouver des locataires, intéressés par des loyers inférieurs au marché dans des logements neufs respectueux des normes actuelles. Choisir un projet ou votre loyer plafonné est proche de celui du marché est un atout supplémentaire, mais il faudra dans ce cas là investir dans des centres historiques ou dans des quartiers déjà bien développés dont le prix d’achat au m² est plus élevé.

Le dispositif Pinel promet une réduction d’impôt de 2 % du prix du bien. Cependant, si vous optez pour une durée d’engagement de 12 ans, vous ne bénéficierez plus que de 1 % du prix de revient sous forme de réduction d’impôt au-delà de la 9 ème année. Vous pourrez certes déplafonner vos loyers, mais vous n’aurez plus de réduction d’impôt. Pensez à vérifier la présence de ces informations fiscales lors de votre simulation d’investissement. Votre conseiller devra vous tenir informé du surcoût d’impôt lié à votre investissement et vous expliquer le mécanisme après la réduction d’impôt. Ce qu’il faut retenir, c’est que : plus la demande est supérieure à l’offre, plus les prix augmentent. Pus l’offre est supérieure à la demande, plus les prix diminuent.

Gardez en tête que vous n’investissez qu’une partie du bien et que les loyers sont une aide supplémentaire pour payer une partie des loyers et des charges. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à 205 000 € pour effacer 4 000 € d’impôts / an. Au bout de 15 ans, vous vous êtes constitué un patrimoine de 179 795 € dont vous n’avez investi que 28 000 € de la somme (16 %). Vos réductions d’impôts et les loyers perçus constituent 85 % de votre patrimoine.

Il arrive qu’une banque soit en partenariat avec un seul promoteur. Elle vous vendra majoritairement des taux bancaires, des assurances mais ne prêtera pas attention au mécanisme de réduction fiscale ni aux formules de loyers plafonnés. Pour éviter de regretter votre investissement, prenez le temps de la réflexion, comparez et consultez des spécialistes des investissements immobiliers.

Un cabinet qui travaille avec plusieurs promoteurs n’a pas de stock à vous vendre et sait rester neutre. Il s’adaptera à vos besoins et ne cherchera pas à vous vendre un bien plutôt qu’un autre. Ne restez pas focalisé sur la réduction fiscale et pensez à votre futur patrimoine.

Pour conclure, tout investissement locatif présente des risques et le Pinel ne déroge pas à la règle. Cependant, c’est aussi un excellent dispositif, simple et efficace quand on est bien accompagné. La période actuelle est favorable pour tout investissement immobilier avec des taux d’intérêts encore sous la barre des 2 %. Ne cherchez pas une trop forte rentabilité et pensez à vous constituer un patrimoine pour vous protéger vous et vos proches. Si vous êtes des jeunes actifs, c’est le moment d’investir. Surmontez votre peur de l’investissement et sachez qu’anticiper est le meilleur moyen de préparer sa retraite, parce qu’investir c’est prévenir !