Le classement des meilleurs SCPI en 2019

Il existe plusieurs types de SCPI qui peuvent être classifiées selon la forme de leur capital social : fixe ou variable. Une SCPI à capital fixe empêche la souscription de parts en dehors des périodes de levées de fonds permettant un accroissement de sa capacité d’investissement contraignant l’accès à la société pour de nouveaux investisseurs. En revanche, dans le cas d’une SCPI à capital variable, la souscription des parts est plus souple puisque de nouvelles actions peuvent être émises ou annulées à tout instant, à condition de respecter les plafonds prévus. L’entrée (ou la sortie) d’investisseurs est donc simplifiée.

Ces sociétés d’investissement immobilier agissent suivant différents objectifs et modes de fonctionnement qui permettent de distinguer 3 grandes familles de SCPI. Les SCPI de rendement visent le marché des immeubles d’entreprise ou des résidences service afin de verser des compléments de revenus réguliers sous forme de redistribution des loyers aux différents épargnants.

Les SCPI de défiscalisation de leur côté agissent uniquement sur le marché de l’immobilier neuf ou en réhabilitation lourde, afin de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation existants (Pinel, Malraux…).

Enfin, la SCPI de valorisation cherche une amélioration de la valeur du patrimoine avant tout et ne redistribue que rarement les loyers aux épargnants : l’intérêt consiste alors uniquement en un accroissement durable et régulier de la valeur des parts détenues dans la société.

Toutes les SCPI ne se valent pas. Plusieurs critères permettent ainsi de distinguer les différentes sociétés existantes afin de faire le bon choix d’investissement. En effet, il est difficile de juger une SCPI meilleure qu’une autre, alors que les objectifs et les cibles ne sont pas les mêmes.

Le premier critère est celui de l’historique de rendement interne sur les dernières années, en se basant sur des données à 5 ans ou plus. Complétées par les perspectives annoncées en matière de rendement futur, ces données apportent une bonne idée sur la rentabilité d’une société plutôt qu’une autre.

Un second critère est celui des choix stratégiques et de la gestion qui est faite : la SCPI est-elle gérée avec prudence ou avec une prise de risque importante ? Cherche-t-elle constamment à adapter sa stratégie d’acquisition afin de coller à l’évolution et aux opportunités du marché ?

Un troisième critère majeur est celui du taux d’occupation, qui peut être analysé différemment selon la stratégie d’investissement : un taux faible est signe d’une activité et d’une performance moindre, mais permet une amélioration structurelle accrue de la rentabilité à long terme. Enfin, il est toujours révélateur d’étudier la composition de l’actif et du portefeuille d’une SCPI afin d’en savoir plus sur son potentiel.

Parmi les SCPI les plus jeunes car récemment remodelée, PF GRAND PARIS affiche une croissance et des perspectives incroyables. Cette société à capital variable dispose d’une grande capacité d’adaptation et vise essentiellement à investir dans les bureaux et les immeubles tertiaires le long des pôles du futur Grand Paris. Jouant ainsi pleinement la carte des opportunités sur le long terme, elle dispose d’un rendement potentiel à long terme extrêmement fort, tout en affichant d’ores et déjà un taux d’occupation de plus de 90%.

Un taux d’occupation frôlant les 100%, voilà qui donne le ton. Tournée vers le secteur de l’hôtellerie majoritairement en Ile de France pour près de la moitié de ses actifs, cette SCPI sait également saisir les opportunités à l’étranger (13%) et dispose d’une expertise reconnue, reposant sur le leader français de la gestion immobilière : le groupe FONCIA. Grâce à des baux commerciaux longues durées signés avec ses locataires, elle offre également des garanties non négligeables en matière de stabilité.

Cette SCPI de la société de gestion PAREF est entièrement tournée comme son nom l’indique vers l’immobilier commercial allemand, et son dynamisme économique qui n’est plus à démontrer. Cette société bénéficie également d’une fiscalité moindre grâce aux conventions fiscales franco-allemandes et à des prélèvements sociaux sur les revenus étrangers qui s’en trouvent annulés. Les revenus générés par cette SCPI sont ainsi soumis au taux fiscal allemand qui s’élève « seulement » à 18%, améliorant considérablement le rendement net d’impôt pour l’investisseur.

Avec une taille somme toute modeste, mais une diversification très intéressante sur l’ensemble du territoire national, ainsi qu’une qualité d’investissement qui fait figure de modèle, cette société soucieuse de la protection de l’environnement est dirigée par une équipe de professionnels de l’investissement. Les résultats sont tout à fait logiquement excellents : taux de rendement interne autour de 6%, taux d’occupation de 98%…

Présente à la fois en Irlande, en Allemagne ainsi qu’en France, cette SCPI s’est spécialisée dans les investissements immobiliers du domaine de la santé, et plus spécifiquement dans les EHPADs. Un secteur porteur et d’avenir qui garantit un volume de croissance important pour les prochaines décennies. Son taux d’occupation de 99% et son important taux de redistribution des loyers en fait une SCPI très recherchée par les investisseurs actuels.