La loi Pinel en 10 questions

Beaucoup de questions se posent lorsqu’on évoque ce dispositif. Nous répondons pour vous aux questions les plus récurrentes pour vous aider à mieux maîtriser ce dispositif d’optimisation fiscale.

C’est un dispositif immobilier et fiscal qui vise à encourager l’investissement dans des logements intermédiaires. Mis en œuvre en 2014 par la ministre du Logement Sylvia Pinel, son objectif est de lutter contre la crise du logement et encourager la construction de logements neufs plus respectueux des normes énergétiques et techniques.

Pas exactement ! Votre bien doit être implanté dans certaines zones géographiques dites tendues (c’est-à-dire avec une forte demande locative). Vous devez redoubler de vigilance quant au choix de la commune.

L’éligibilité d’une commune au dispositif ne vous garantit pas de trouver un locataire à coup sûr. Sans locataire, vous perdez l’avantage fiscal ! Les zones B2 ou C qui concernaient des villes de moins de 300 000 habitants avec une tension locative plus faible et donc plus de risque de perdre votre avantage fiscal ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Le Mans, par exemple est sorti du zonage Pinel en raison de la faible demande locative et de l’absence de difficulté entre les besoins de logement et l’offre disponible.

Oui ! La loi Pinel impose un plafond de loyer généralement 20 % inférieur au marché local. Cela permet à tous, même aux foyers les plus modestes, d’accéder à la location de logements neufs et de qualité, situés dans des villes fortement attractives. Ces plafonds évoluent et ne sont pas les mêmes selon la zone géographique Pinel. Ces plafonds doivent être pondérés en fonction de la surface habitable de votre bien à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes comme une cave ou une terrasse.

Un investissement dans le neuf restera toujours en moyenne 20% plus cher que dans l’ancien mais ce n’est pas lié au Pinel.  L’achat du terrain représente entre 13% et 19% du coût total de la promotion immobilière. Ce prix augmente chaque année ce qui a des répercussions sur le prix au m² des logements.

Cependant, lors d’un achat dans le neuf, vous limiterez les frais de rénovation (façade, structure, escaliers, ascenseurs) que vous avez dans l’achat de l’ancien et qui compense l’écart de prix avec le neuf lorsque que l’on compare une acquisition dans le neuf avec une acquisition dans l’ancien sur 20 ans.

Autre avantage, pour le neuf, celui-ci permet de profiter de garanties solides (décennale, biennale) et de normes de construction pour diminuer les déperditions énergétiques (BBC). De plus, les frais de notaires sont moins élevés dans le neuf (3% du bien) que dans l’ancien (7% du bien).

On parle d’auto-financement quand les recettes couvrent les dépenses liées à l’investissement. Même si le dispositif permet de réduire les dépenses, il n’est pas auto-financé ! Un apport ou un prêt à 110 % permettrait de réduire cet effort d’épargne pour couvrir les frais de notaires et de garantie mais il doit pouvoir se justifier par des revenus conséquents et un taux d’endettement modéré.

Il est possible sous certaine condition de rompre le contrat d’engagement Pinel et donc de revendre le bien avant son échéance. Le décès du propriétaire fait partie de ces conditions ! L’administration précise dans ce cas que les réductions d’impôts obtenues par le foyer fiscal ne sont pas remises en cause.

Il existe aussi la garantie ADI (Assurance Décès Invalidité) c’est l’assurance du prêt de la banque qui prend en charge, en cas de décès ou d’invalidité, tout ou partie du capital restant dû par l’emprunteur. L’ADI, proposée par les banques, protègera donc vos proches des conséquences financières en cas de décès, puisque le bien immobilier deviendra leur propriété mais ils n’auront plus de crédit à rembourser.

La Loi Pinel autorise l’investissement en SCI (Société civile immobilière) à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. La réduction d’impôt est appliquée en fonction des parts de chaque associé. Comme pour un contribuable seul, il est indispensable de respecter la durée d’engagement à la location et l’on ne peut donc pas revendre ses parts avant son terme.

Vous devrez dans un premier temps faire une déclaration d’engagement de location via le formulaire CERFA 2044 EB. Il ne se remplit que la première année. Vous devrez aussi joindre votre bilan foncier avec les déclarations CERFA 2044 et CERFA 2044 SPE ou CERFA 2042.

 Concernant la réduction avec le dispositif Pinel, il s’agit d’une restitution correspondant à 2% du prix du bien qui reste fixe pendant les 9 premières années. Le gouvernement a instauré un versement le 15 janvier de chaque année d’un acompte égal à 60% de l’avantage fiscal. Le solde de 40% est quant à lui versé durant l’été. L’impôt à la source retenu sur votre salaire ou votre pension de retraite ne tient pas compte de la réduction Pinel : il faut donc faire une avance de trésorerie à l’État, en attendant la prise en compte de l’avantage de fiscal l’année suivante.

Investir dans la pierre est toujours considéré comme le meilleur placement pour son argent. Avec ce dispositif, vous percevez des loyers qui amortissent votre mise de base et constituent, à terme, une rente locative non négligeable. Avec des taux de crédit inférieurs à 2%, le coût de votre crédit sera inférieur à ce que vous rapporte vos revenus fonciers perçus. Les banques prêtent facilement, même si votre apport est faible et les loyers perçus sur cet investissement vous permettront de rembourser le crédit : vos liquidités restent donc préservées !

• Vous pouvez conserver le bien et poursuivre la location nue. Cependant, vous n’aurez plus de réduction d’impôt et vos revenus fonciers déplafonnés alourdiront le montant de vos impôts
• Deuxième option ; vous pouvez revendre le bien mais demandez un avis à votre conseiller pour vendre au moment opportun
• Vous pouvez transformer le bien nu en logement meublé qui permet de bénéficier du statut LMNP et d’optimiser votre investissement en tentant de générer des revenus nets d’impôt
• Et bien sûr, vous pouvez devenir propriétaire de votre ancien Pinel à la sortie du dispositif uniquement