Investir dans l’ancien tout en bénéficiant de réductions d’impôts

Dans le cadre de la loi de finances de 2019, l’Etat a souhaité lutter contre la vétusté des parcs immobiliers et a ainsi rendu certains logements anciens accessibles à un nouveau dispositif fiscal.

Ce dispositif connu sous le nom de « Denormandie » ou Pinel de l’ancien permet aux investisseurs de rénover des biens anciens situés dans des villes moyennes et redynamiser ainsi ces communes.

En contrepartie d’un bonus fiscal, l’investisseur doit réaliser des travaux à hauteur de 25% du montant du bien et s’engager à mettre son bien à la location.

Ce dispositif s’adresse aux particuliers (mais aussi aux promoteurs) qui font le choix d’investir dans un bien ancien dans une ville éligible et respecter la mise en location de son bien sur une durée de 6 à 12 ans.

Un quart des français vit dans une ville moyenne. Ces villes, souvent vectrices de développement économique, touristique ou patrimonial, connaissent une problématique d’attractivité des investisseurs et voient leur parc immobilier de centre-ville se détériorer.

Pour y répondre, le gouvernement a lancé un plan d’action « plan national Action cœur de ville » dont 222 villes françaises sont bénéficiaires. Par exemples : Auxerre, Perpignan, Albi, Troyes, Narbonne, Carcassonne, Arles, Angoulême, Ajaccio, Bastia, Besançon, Montélimar, Evreux, Quimper, Libourne, Béziers, Saint-Malo, Saint-Nazaire, Agen, Laval, Lorient, Thionville, Valenciennes, Beauvais, Senlis, Bayonne, Lourdes, Colmar, Dieppe, Limoges, Chambéry, Niort, Epinal, Avignon, La Roche-sur-Yon.

NB : La loi de finances votée en 2019 a supprimé la notion de centre-ville, ainsi, tout le territoire de ces communes est éligible au dispositif.

Le coût des travaux doit représenter 25% du montant de l’acquisition du bien. Les travaux ont pour objectif d’améliorer sensiblement les performances énergétiques du logement.

En substance, les travaux doivent répondre à ces 2 conditions :

• Améliorer de 30% les performances énergétiques du bien (en logement individuel) ou 20% pour les logements collectifs
• Concerner 2 types sur les 5 attendus : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres ou changement de production d’eau chaude.

Le montant maximum de dépenses pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal est de 300 000€.

Par exemple, si le bien à l’achat est de 300 000€ et que le montant des travaux est de 50 000€, le montant retenu sera de 300 000€.

Cependant, le montant des travaux est déductible de vos revenus fonciers dans la limite de 10 700€ par an. Cela vous permet d’amoindrir la fiscalité des revenus au titre de l’opération.

L’avantage fiscal est identique au dispositif Pinel neuf.

La réduction est au maximum de 21% du montant du bien et elle est lissée sur une période de 12 ans de mise en location suivant le barème suivant :

• Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans
• Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
• Réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Les conditions de locations sont également identiques au dispositif Pinel neuf :

• Le locataire doit respecter le plafond de ressources prévu par la loi
• Le prix du loyer doit respecter le barème en fonction de la zone où se situe le bien

La règle d’or de l’investissement locatif est de privilégier une zone où la demande locative est présente avec des transports à proximité.

Ainsi, un investissement profitant à la fois des avantages de la loi Pinel et tout en conservant le « cachet de l’ancien » dans un centre-ville peut s’avérer très intéressant dans une ville avec une démographie avantageuse et une économie dynamique.