Girardin social : un dispositif efficace pour réduire l’imposition

Le Girardin social est un dispositif purement fiscal permettant de financer la construction de logements sociaux dans les communautés d’Outre-mer. En contrepartie de l’apport en trésorerie réalisé, le contribuable souscripteur bénéficiera d’une réduction d’impôt supérieure à son apport lui permettant de réaliser une économie d’impôt. Le dispositif arrivera à son terme en 2025, il reste donc quelques années pour en bénéficier, tout en sachant que le volume d’opérations proposé s’amenuise d’année en année.

L’article 199 undecies C du CGI, introduit par la loi LODEOM en 2009, instaure le Girardin Social dans le but de compenser la très forte pénurie de logements sociaux en Outre-mer et de permettre aux contribuables d’aider des locataires semi-public (office HLM et SEM) au financement des projets.

D’après les derniers chiffres, 13% de ses habitants vivent actuellement dans des conditions insalubres et le logement social y accuse un retard important.

Un bailleur local réalise un appel d’offres pour le montage d’une construction ou acquisition d’un programme immobilier auxquels participent des monteurs en Loi Girardin spécialisés. Le monteur de l’opération préparera ensuite une demande d’agrément qu’il présentera auprès du ministère de l’Economie et des Finances, réalisera la structuration de l’opération et la collecte des fonds auprès des investisseurs privés.

Ensuite, à l’achèvement de la construction, le locataire-bailleur sous-louera pendant une durée de 5 années les logements en résidence principale à des personnes physiques sous condition de revenus plafonnés. Les loyers seront également soumis à barème.

Au terme de la période de 5 ans de location les parts sont cédées au bailleur pour une valeur symbolique.

Les opérations Girardin logement social sont structurées par l’intermédiaire d’une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une Société Anonyme (SA) pour les opérations nécessitant de recourir à plus de 150 investisseurs.

De façon plus précise, une société de portage finance la construction du programme immobilier et le loue au bailleur local éligible au dispositif Girardin pendant une période de 5 ans minimum. Le bailleur qui exploite le bien dans les COM en devient locataire et verse un loyer inférieur au remboursement d’un crédit classique grâce à la partie de l’avantage fiscal que le monteur lui rétrocède.

Trois intervenants participent au financement du programme : la bailleur local grâce à un apport initial d’environ 10% du coût du programme, un organisme financier pour environ la moitié et les investisseurs fiscaux via leur apport à fonds perdus correspondant à 40% de la valeur du bien.

Au terme de la période locative de 5 ans, les biens financés deviennent la propriété du bailleur, après liquidation de la société de portage, le prix de rachat du programme par l’Organisme de Logement Social (OLS) est fixé dès le départ. L’investisseur n’est ainsi pas exposé à un risque de perte lié à la revente à la sortie.

Pour souscrire à une opération en Girardin Social et percevoir une réduction d’impôt l’année prochaine, il faudra tout d’abord sélectionner un opérateur qui réalisera le montage de l’opération. Afin de limiter les risques fiscaux et financiers sur l’opération, il sera fortement recommandé d’être accompagné par un conseiller dans la sélection du monteur.

La réduction d’impôt dont pourra bénéficier l’investisseur ne pourra dépasser son montant d’imposition après crédits et réductions, il est donc essentiel de réaliser un prévisionnel de sa situation sur l’année en cours et de déterminer son besoin en réduction d’impôt Girardin.

En cas de dépassement du disponible fiscal, le reliquat de réduction d’impôt Girardin est reportable dès l’année suivante et sur une période de 5 années. Il faudra impérativement respecter le plafond de 18 000€. Pour cela, l’administration fiscale prendra en compte dans ce plafond les crédits et réductions du plafond à 10 000€ et appliquera un taux de 30% à la réduction d’impôt Girardin Social. Le montant au-delà du plafond sera perdu.

En Girardin logement social, l’investisseur pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 60 000€ en versant environ 55 000€ soit en moyenne 10% de rentabilité.

La réduction d’impôt Girardin logement social est acquise par l’investisseur sous conditions de respect des contraintes légales. L’OLS devra assurer l’achèvement des fondations dans un délai de 2 ans qui suivent la clôture de la souscription puis les constructions dans un délai de 2 ans. Les logements sont donnés en location nue auprès des personnes qui en feront leur résidence principale dans les douze mois suivant leur achèvement. D’autres conditions notamment concernant les revenus des locataires ainsi que les loyers appliqués sont à respecter dans le cadre de l’opération.

Le risque de non-respect des délais de réalisation des investissements a pour conséquence, s’il survient, la reprise de l’avantage fiscal accordé à chaque investisseur. Un agrément du ministère de l’Economie et des Finances est nécessaire pour réaliser l’opération et apporte un gage de qualité quant à la qualité du montage. Cet agrément ne couvre pas le risque de requalification lorsque les conditions du dispositif ne sont pas respectées.  Afin de couvrir ce risque pour l’investisseur, certains monteurs proposent une garantie de bonne fin financière et fiscale, il faudra également s’assurer de la solidité financière et la pérennité du monteur qui vous propose cette garantie.

Le Girardin logement social est un dispositif éthique et solidaire qui permet d’accompagner le développement des outre-mer avec très peu de contraintes pour l’investisseur.  Ce dernier n’a pas d’obligation de renouvellement de sa souscription, n’intervient pas dans la gestion de l’opération financée et la déclaration fiscale est simple. La rentabilité proposée est attractive, il faudra néanmoins prioriser la qualité du montage avec un opérateur reconnu qui propose une garantie de bonne fin financière et fiscale.