Dispositif Pinel : mieux vaut tenir que courir

Ce dispositif détermine le montant de l’avantage fiscal et les conditions pour en bénéficier. La réduction d’impôt est égale à 12 %, 18 % ou 21% du montant de l’investissement selon la durée de location choisie par le propriétaire (6, 9 ou 12 ans). Le montant de l’achat pris en compte ne peut excéder 300.000 euros et le prix au mètre carré 5 500 euros. Le logement doit se situer dans une région éligible au dispositif (Paris, Île de France, grandes métropoles, villes de plus de 50.000 habitants, certaines zones côtières…). Il doit être loué, dans l’année qui suit l’acquisition, à une personne qui en fait sa résidence principale et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond et ce à un montant de loyer qui ne peut excéder 8,93 euros ou encore 10,28, 12,75 ou 17,17 euros le mètre carré (charges non comprises) selon l’endroit où se situe le logement. Le bien ne peut pas être vendu tant que l’engagement relatif à la durée de location n’a pas été tenu. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la remise en cause, partielle ou totale, de la réduction d’impôt accordée.

Pour l’inspection générale des Finances et le Conseil général de l’environnement et du développement durable dont les membres, auteurs du rapport, se sont basés sur une étude réalisée par le cabinet Primeview, « l’impact budgétaire net du dispositif est négatif pour l’État quelles que soient les hypothèses retenues ». Les recettes générées en termes de TVA, cotisations sociales… ne seraient pas suffisantes pour couvrir le coût fiscal du dispositif (deux milliards d’euros).

L’étude ne prend toutefois pas en compte la contribution du dispositif à l’augmentation de l’offre de logements. Sans le dispositif, les épargnants désireux d’investir dans la pierre seraient davantage enclins à acheter de l’ancien dont les prix sont, en moyenne, 30% moins élevés. Or seul le neuf contribue à réduire la pénurie chronique de logements dont souffre le pays depuis 1945 dans des zones tendues à forte demande.  Seul le neuf permet de satisfaire les attentes en matière d’environnement car il se doit, de par la loi, de satisfaire les dernières normes de performance énergétique.

Les auteurs du rapport en sont conscients et préconisent non pas de supprimer toutes les aides, mais de passer « d’une logique de guichet ouvert » à « un soutien maîtrisé et orienté au regard des besoins de logements des habitants ». Ce que les différentes réformes faites par les ministres successifs ont déjà essayé de faire ! La proposition principale des auteurs du rapport consiste à limiter le nombre des réductions fiscales et à les allouer, région par région, selon des critères prédéfinis : croissance démographique, importance de la vacance et qualité du parc.

Quelle sera la suite donnée par le gouvernement à ce « énième » rapport ? S’en servira-t-il pour ne pas prolonger le dispositif qui doit s’éteindre fin 2021 s’il n’est pas reconduit ?

Pour ne pas s’exposer à de mauvaises surprises, mieux vaut ne pas attendre pour profiter du Pinel. Déjà le nombre de programmes offerts à la vente a diminué selon les dernières statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : 5000 logements de moins ont été commercialisés au troisième trimestre 2019 par rapport à la même période de 2018, soit une baisse de 14%. Et les perspectives pour 2020 témoignent d’une contraction de l’offre encore plus prononcée. Mieux vaut donc saisir les opportunités d’aujourd’hui, d’autant que les taux des crédits immobiliers ont encore diminué, ce qui réduit fortement l’effort d’épargne, le loyer couvrant quasiment la mensualité du prêt.