1minComparatif Girardin et Pinel
La Loi Pinel offre aux investisseurs qui achètent un bien immobilier une réduction de leurs impôts en contrepartie d’un engagement de location du logement neuf, dans une ville ou le marché locatif est tendu, à usage de résidence principale pendant une durée minimum de 12 ans pour une réduction de 21%, 9 ans pour une réduction de 18% et enfin de 6 ans pour une réduction de 12%.
La Loi Girardin Outre-Mer a pour but de favoriser les investissements dans les Outre-Mer, qu’il s’agisse d’investissements industriels (Girardin industriel) ou bien dans le logement social (Girardin social). Il s’agit d’un dispositif « one shot » qui permet une réduction d’impôt de 10% à 16% des montants investis. Les projets financés devront être mis en location pendant cinq ans.
Souvent mis en concurrence par l’investisseur qui souhaite réduire son imposition, ces deux dispositifs sont néanmoins complémentaires pour optimiser sa situation fiscale et patrimoniale.
La Loi Pinel est avant tout un dispositif efficace pour développer son patrimoine immobilier. En effet, l’acheteur pourra financer l’achat du bien à crédit et profiter des taux très bas actuellement proposés par les organismes de crédit. Il sera possible d’aligner le montant des mensualités du crédit avec le montant des loyers perçus majorés de la réduction d’impôt. Cela permettra de bénéficier de l’effet de levier bancaire et limiter l’effet de trésorerie mensuelle correspondant au montant investi dans le projet.
Pour arriver à une situation d’auto-financement tout en constituant du patrimoine immobilier, il sera essentiel de bien prioriser la qualité du foncier et la situation géographique. En effet, le montant des loyers est plafonné en fonction de zones et le montant de l’économie d’impôt ne peut excéder 6.000 euros par an pour un logement en métropole. L’investisseur devra également s’attendre à payer de l’impôt sur ses revenus fonciers et des prélèvements fonciers. Il s’agit d’un coût non négligeable. La réussite de l’opération est aussi corrélée à l’évolution du prix de l’immobilier, en cas de baisse ou chute du prix au m² ou d’achat surcoté par rapport au marché, le futur propriétaire pourrait perdre de l’argent sur son opération.
D’un point de vue fiscal, la réduction d’impôt Loi Pinel n’est pas reportable ainsi la situation fiscale de l’investisseur doit être alignée avec la défiscalisation. Raison pour laquelle, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour projeter le besoin fiscal sur 6 à 12 ans mais aussi pour étudier ce projet dans le cadre d’une stratégie patrimoniale et fiscale à horizon long terme. D’autant plus que la réduction d’impôt Loi Pinel est prise en compte dans la niche fiscale globale de 10 000€ par année qu’il ne faudra pas dépasser sous peine de perdre ses avantages fiscaux.
Enfin, la réduction d’impôt Loi Pinel n’intervient que l’année suivant la livraison du bien. Dans l’intervalle de la signature de l’acte de vente et de la date de livraison, l’investisseur ne perçoit pas de réductions d’impôt.
Afin d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers et d’optimiser le plafonnement des niches fiscale, une stratégie avec un investissement Loi Girardin combinée à un investissement immobilier Loi Pinel sera avantageuse, peu couteuse en trésorerie et en gestion.
La Loi Girardin est un dispositif purement fiscal permettant de réaliser une économie d’impôt en contrepartie d’un effort de trésorerie, le gain fiscal correspond à la différence entre l’apport réalisé et la réduction d’impôt déclarée l’année suivante. Il existe différentes opérations en loi Girardin permettant d’aboutir à une réduction d’impôt (en industriel ou social) mais aussi une multitude de sociétés qui peuvent vous proposer d’y souscrire.
Une opération Girardin ne suppose aucune gestion de la part de l’investisseur mais uniquement un effort de trésorerie la première année. Il s’agit d’une opération one-shot à fonds perdu : il faut renouveler l’opération chaque année pour toucher un gain fiscal l’année suivante et il n’y a pas de récupération d’un capital à la sortie. A la différence de la loi Pinel, le financement sur trésorerie de l’investisseur est très souvent privilégié au financement bancaire.
Le montant souscrit est ainsi récupéré l’année suivante avec un bonus fiscal, l’investisseur aura la possibilité de souscrire de nouveau à une nouvelle réduction d’impôt. Ainsi, en Loi Girardin un effort de trésorerie réalisé en année N permettra à l’investisseur de réaliser un gain fiscal sur les années suivantes sous conditions de renouvellement.
La réduction d’impôt en Loi Girardin bénéficie d’un plafond spécifique de 18 000€. Les crédits et réductions prises en compte dans le plafonnement de 10 000€ seront intégrés dans la niche fiscale à 18 000€ puis le restant permettra de déterminer la réduction d’impôt Girardin comme suit :
- Participation au financement d’un projet industriel en Outre-mer dont le montant est inférieur à 250 000€, pris en compte à 44% dans le plafond global des avantages fiscaux de la niche fiscale soit 40 909€ de réduction d’impôt au maximum.
- Participation au financement d’un projet industriel en Outre-mer dont le montant est supérieur à 250 000€, pris en compte à 34% dans les plafonds des niches fiscales soit 52 941€ de réduction d’impôt au maximum.
- Participation au financement d’un projet immobilier Girardin social en Outre-mer, pris en compte à 30% dans les plafonds des niches fiscales soit 60 000€ de réduction d’impôt au maximum.
Un investisseur qui a consommé 10 000€ de sa niche fiscale globale aura un disponible de 8 000€ et pourra par exemple bénéficier de 18 181€ de réduction d’impôt Loi Girardin en complément. Le dispositif Loi Girardin permet un report de 5 années lorsque l’impôt est inférieur au montant de la réduction d’impôt souscrite, il reste néanmoins important de bien estimer sa situation sur l’année en cours pour optimiser au mieux l’opération, sous condition de respect des plafonds détaillés plus haut.
Enfin, la réduction d’impôt Girardin est sous conditions de respect des règles du dispositif et cela sur une durée de 5 années. Lorsque par exemple, la société qui bénéficie du financement ne respecte pas la condition de mise en location sur la durée des 5 années, c’est le contribuable-investisseur qui devra rembourser la réduction d’impôt qu’il a perçu en année N+1. Ce risque fiscal de requalification de la réduction d’impôt peut être limité en sélectionnant un opérateur de qualité, reconnu pour la qualité de son suivi et de sa gestion. En complément, l’investisseur peut souscrire à une garantie de bonne fin financière et fiscale qui couvrira totalement le risque fiscal. En Loi Pinel, le propriétaire contribuable qui ne respecte pas les conditions du dispositif peut faire l’objet d’un redressement fiscal, notamment lorsque le bien n’est pas en location. Il n’existe pas de garantie permettant de couvrir ce risque.
Loi Girardin Outre-Mer et Loi Pinel sont deux dispositifs à étudier de façon complémentaire dans le cadre d’une stratégie fiscale et patrimoniale. En Loi Pinel, l’investisseur doit prioritiser la constitution d’un patrimoine foncier de qualité et apprécier la réduction d’impôt comme une aide financière apportée par l’Etat dans le cadre de ce projet. En Loi Girardin, l’opération répondra à un besoin purement fiscal mais la priorité sera donnée à la sélection d’un monteur de premier plan pour assurer la pérennité de l’opération.