Investir en démembrement de propriété
Immobilier
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01/02/2023

Comment investir en démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun des deux protagonistes dispose ensuite de droits et de devoirs qui leur sont propres. L’usufruitier, par exemple, dispose du droit d’utiliser le bien, mais il doit l’entretenir et payer les différents impôts locaux relatifs au logement. Le nu-propriétaire, quant à lui, a le droit de disposer des murs (mais pas d’en jouir). En contrepartie, il doit s’occuper des grosses réparations (voûtes, murs, façades) et laisser la possibilité à l’usufruitier de profiter pleinement du logement. Investir en démembrement présente certains intérêts. En l’occurrence, durant toute la période de démembrement, l’usufruitier peut vivre dans le logement ou le louer et profiter des revenus locatifs. Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du bien et peut réduire sa pression fiscale. Comment investir en démembrement de propriété ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse sans plus tarder.

Pourquoi investir en démembrement ?

Rapide définition du démembrement

Le démembrement de propriété est un acte juridique à travers lequel il est possible de diviser la pleine propriété d’un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire durant une certaine période. L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus sur le logement. Autrement dit, il peut habiter dans le logement ou le louer et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire, de son côté, profite de l’abusus. Durant la période de démembrement, il dispose des murs, mais pas de la jouissance du logement.

La période de démembrement peut être viagère ou contractuellement fixée. Dans le premier cas, elle prend fin au décès de l’usufruitier. Dans le second cas, elle peut être fixée à 10, 15 ou 20 ans. Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son logement dans des conditions généralement avantageuses. Dès lors, il peut en profiter pour y vivre, le louer ou le vendre. 

Usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits et de devoirs séparés. En l’occurrence, l’usufruitier a le droit d’occuper le logement ou de le vendre. Il peut également participer aux votes à l’occasion d’assemblées générales. En contrepartie, il doit régler les différents impôts locaux et correctement entretenir le bien. Le nu-propriétaire, de ce côté, a le droit de disposer du bien. Toutefois, il ne doit pas entraver la jouissance de l’usufruitier. Il doit également se charger des grosses réparations relatives au logement. 

Quels sont les intérêts du démembrement de propriété ?

Investir en démembrement de propriété présente deux principaux avantages. En l’occurrence, il est possible de devenir propriétaire d’un bien sans avoir à s’occuper de la gestion locative inhérente. De la même manière, cet acte juridique offre la possibilité de réduire sa pression fiscale. 

Pas de risque, ni de gestion locative

Lors d’un investissement en démembrement de propriété, le nu-propriétaire cède l’usufruit du logement à un tiers. Ce dernier peut habiter dans le logement ou le mettre en location. Durant cette période, le nu-propriétaire n’a rien à faire. 

Dans le cas où le bien serait mis en location par l’usufruitier, c’est à lui que revient la responsabilité de superviser la gestion locative du logement. Il doit, en effet, s’occuper de :

  • la recherche de locataires ;
  • des potentiels recouvrements de loyers impayés ;
  • de la sélection des dossiers ;
  • des visites à réaliser ;
  • de la rédaction du bail de location ;
  • des modalités d’entrée et de sortie dans le logement, etc.

En parallèle, il doit également se charger de l’entretien du logement. Le nu-propriétaire, de son côté, n’intervient que lorsqu’il y a de grosses réparations à réaliser (voûtes, murs, façade, etc.). 

La déductibilité des impôts

Autre intérêt du démembrement de propriété, le nu-propriétaire n’alourdit pas son imposition. En effet, les impôts locaux sont directement réglés par l’usufruitier (taxe d’habitation et taxe foncière). Notez que la taxe d’habitation peut également être réglée par les locataires en place dans le cas où le logement serait mis en location. 

De la même manière, le bien démembré n’entre pas dans l’assiette taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du nu-propriétaire durant la période de démembrement. S’il en est redevable, c’est à l’usufruitier de déclarer le logement à l’administration fiscale pour le paiement de l’impôt sur la fortune. Le principe est donc idéal pour les personnes fortement imposées qui souhaitent réduire leur imposition. 

Les tarifs plus abordables 

L’achat d’un bien démembré s’accompagne souvent d’une décote qui peut aller de 30 à 40 % de moins que les tarifs de l’immobilier traditionnel. Cette décote s’explique notamment par le fait que le nu-propriétaire ne peut percevoir aucun revenu locatif issu du logement durant la période de démembrement. 

Cette décote peut lui faire économiser de l’argent. Il s’agit également d’une solution pour réaliser une plus-value importante en cas de revente du logement après la période de démembrement (à supposer que le bien ait pris de la valeur entre-temps). Enfin, cette réduction des coûts peut aussi offrir la possibilité au nu-propriétaire de se tourner vers des biens haut de gamme ou qui se trouvent dans des localisations intéressantes.

Comment investir en démembrement de propriété ?

Acquérir un bien démembré n’est ni plus, ni moins qu’un investissement immobilier. Avant de réaliser son placement, il convient de prendre certaines précautions, et surtout, de procéder de manière méthodique. Pour ce faire, il est important de se questionner en amont du placement afin de :

  • qualifier son besoin ;
  • chiffrer ses ressources ;
  • mieux cibler les logements vers lesquels se tourner ;
  • trouver des professionnels capables de vous accompagner. 

Étape 1 : Qualifier précisément son besoin

La première étape pour investir en démembrement est de faire le point sur ses besoins. Cela passe notamment par la réalisation d’un bilan patrimonial. Il est important de réaliser une cartographie de la situation actuelle en :

  • listant les biens déjà détenus par l’investisseur ;
  • chiffrant les moyens financiers dont il dispose ;
  • analysant son imposition, etc.

Une fois le bilan dressé, il est plus simple de définir les différents objectifs du placement. L’important est de savoir précisément les raisons pour lesquelles investir en démembrement de propriété s’avère approprié. En l’occurrence, si le nu-propriétaire souhaite obtenir des compléments de revenus dès son acquisition, l’investisseur en démembrement ne lui sera peut-être pas favorable. À l’inverse, si son objectif premier est de réduire son imposition et de disposer d’un bien en pleine propriété au moment de sa retraite, le démembrement de propriété pourra lui offrir entière satisfaction.

Étape 2 : Qualifier ses ressources

La deuxième étape pour investir en démembrement de propriété est de qualifier ses ressources. À ce stade, l’investisseur doit faire le point sur les montants qu’il est prêt à investir, le montant de son apport et sa capacité d’achat. 

Quel est mon budget maximum ? Quel est le montant que je peux emprunter ? Quel apport puis-je fournir ? Durant cette deuxième phase, l’investisseur doit être en mesure de répondre à ces différentes questions. 

En revanche, il est important de souligner qu’il peut être plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier pour l’achat d’un bien en nue-propriété. La banque peut, en effet, être plus réticente à prêter de l’argent étant donné que le prêt ne pourra pas être remboursé par les revenus locatifs (qui, pour rappel, reviennent à l’usufruitier durant la période de démembrement). Il peut donc arriver que l’investisseur soit obligé de mobiliser son épargne

Auquel cas, quel est le montant de son épargne disponible ? Là encore, s’il est prêt à mobiliser son épargne, est-il prêt à combler le manque à gagner, étant donné que durant la période de démembrement, il ne pourra ni vivre dans le logement, ni le louer afin de percevoir des revenus locatifs. 

Il est important de prendre le temps d’évaluer chacune de ses questions. De cette manière, l’investisseur saura exactement quelle stratégie adopter et quelles actions mettre en place pour atteindre les objectifs fixés. 

Étape 3 : Recenser les opportunités appropriées à ses besoins

Maintenant que le budget a été défini, il convient de recenser les opportunités appropriées à ses besoins. Comme tout investissement immobilier, il faut prendre le temps d’évaluer le marché, de voir quels sont les biens disponibles et de se questionner quant au logement à acheter. 

Dans l’idéal, le mieux reste de se tourner vers un secteur prisé où la demande locative est conséquente. Bien choisir son secteur d’investissement est, en effet, capital. En effet, au moment du remembrement de propriété, le nu-propriétaire peut souhaiter revendre son logement ou le mettre en location afin de profiter, à son tour, de revenus locatifs. Pour atteindre son but plus facilement (trouver des locataires ou le revendre et espérer en tirer une plus-value conséquente), il est important que le logement soit idéalement situé (proche des grands axes, des commodités, des écoles, des bassins d’emplois, bien desservi par les transports en commun, etc.). 

Il peut également être intéressant de réaliser une brève enquête en consultant les annonces immobilières afin de faire le point sur le taux de logements vacants dans le secteur ou encore les prix pratiqués à la vente et à la location.

Étape 4 : Se renseigner avec les spécialistes du milieu

Enfin, dernière étape et non des moindres, il peut être intéressant de se renseigner auprès des spécialistes du milieu. L’investissement en démembrement de propriété répond à des règles bien spécifiques. Mieux vaut ne pas se lancer seul afin d’éviter les impairs. Au contraire, s’appuyer sur des experts peut permettre à l’investisseur de prendre les meilleures décisions possibles en fonction de sa situation. 

Investir en démembrement de propriété : tout ce que vous devez savoir 

 

Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier ?

Le démembrement de propriété peut répondre à différents objectifs :

  • acquérir un bien à moindre coût ;
  • ne pas avoir à se charger de la gestion locative du bien ;
  • réduire sa pression fiscale, etc. 

 

Qui paye la taxe foncière en cas de démembrement ?

Lors d’un investissement en démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui se charge du paiement des impôts locaux. Il règle ainsi la taxe foncière et la taxe d’habitation relatives au bien démembré. 

 

Quand faire un démembrement de propriété ? 

Il est fréquent de réaliser un démembrement de propriété dans le cadre familial. Ainsi, un parent conserve l’usufruit de son bien (et donc sa jouissance) et en transmet la nue-propriété à son enfant. À son décès, l’enfant récupère automatiquement la pleine propriété du logement sans avoir de droits supplémentaires à régler. Par ailleurs, la pratique permet de régler des frais de donation réduits. En effet, les droits sont chiffrés uniquement sur la valeur en nue-propriété du bien (et non pas sur sa valeur en pleine propriété). Cette valeur dépend de l’âge du donataire. En règle générale, plus la donation est réalisée tôt, plus la valeur de la nue-propriété du bien est faible. 

Notez, toutefois, qu’il peut être intéressant de réaliser un démembrement de propriété lorsque l’investisseur souhaite réduire son imposition ou acquérir un bien à moindre coût en minimisant les risques et sans avoir à superviser sa gestion locative. 

 

Quels sont les intérêts d’une donation démembrée avec réserve d’usufruit ?

Les intérêts de la donation démembrée avec réserve d’usufruit sont multiples. En l’occurrence, l’usufruitier peut en donner la nue-propriété de son bien tout en conservant sa jouissance. Autrement dit, il peut vivre dans son logement jusqu’à son décès. Cette date marque alors la fin du démembrement de propriété et le nu-propriétaire retrouve alors automatiquement la pleine propriété du bien. Ce dernier devient alors le propriétaire unique du bien sans avoir de droits supplémentaires à payer.  

 

Qu’est-ce que le démembrement d’une SCPI ?

S’il est vrai qu’il est fréquent de démembrer un bien immobilier, la pratique fonctionne également pour l’achat de parts de SCPI. Dans ce cas, le nu-propriétaire bénéficie toujours de la décote. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire dispose des parts de SCPI, mais c’est l’usufruitier qui perçoit les potentiels revenus perçus. Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriétaire de ses parts. Il peut alors faire le choix de les conserver ou les revendre et espérer obtenir une plus-value intéressante.