Calcul de la plus-value immobilière : comment faire ?

Concrètement, le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier (appartement, maison, immeuble professionnel). Plusieurs éléments doivent ici être notifiés :

• Pour les biens ne bénéficiant d’aucune exonération, une imposition de 36,2% (impôt sur le revenu et cotisations sociales) est mise en place par l’Etat :
  • Résidence secondaire
  • Parking
  • Locaux commerciaux
  • Parts de société à prépondérance immobilière
  • Bien immobilier en location
• Vendre un terrain constructible donne accès à un abattement pouvant varier de 70 à 100%.
• Une exonération de la taxe sur les plus-values peut être obtenue si vous vendez votre résidence principale, un immeuble détenu depuis plus de 30 ans, ou encore un bien dont le montant ne dépasse pas 15 000 euros.

Pour les résidences secondaires, les plus-values sont prélevées durant l’année de réalisation, ce qui n’est pas le cas des autres revenus.

Comme évoqué précédemment, une définition de base du calcul de la plus-value immobilière consiste à faire la différence entre le montant de la vente et le prix d’achat d’un bien immobilier. Cependant, certains éléments doivent être pris en compte, comme les frais de notaires. En effet, les frais de notaire doivent être ajoutés au prix d’achat, de même que les frais de raccordement ou encore les dépenses réalisées afin d’effectuer des travaux de rénovation.

Concrètement, un acheteur doit assumer des charges telles que des frais de déménagement, le coût d’un crédit immobilier, des frais d’agence ou encore d’éventuels frais de copropriété.. Au prix d’achat doivent être ajoutés les frais des diagnostics obligatoires, de notaire et autres.

On peut par exemple estimer les frais de notaire en moyenne à environ 7,5% du prix d’achat hors taxe d’un bien.

Comme évoqué précédemment, l’exonération fiscale est totale dans certains cas :

• Lorsque la valeur du bien ne dépasse pas 15 000 euros.
• Lorsqu’il est détenu depuis plus d’une trentaine d’années.
• Le vendeur est retraité ou invalide (sous conditions de revenus et de patrimoine).
• Le vendeur réside dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés.
• Le bien a été cédé à un organisme de logement social ou à un acteur privé s’engageant à effectuer ou à terminer des logements sociaux.
• Le calcul de la plus-value immobilière est effectué à l’issue d’une expropriation.
• Dans le contexte d’un échange de remembrement immobilier.
• Lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

Lors du calcul de la plus-value immobilière, aucune taxe ne s’applique en effet sur la vente d’une résidence principale, et ce sans que le montant de la vente ou que la durée de détention du bien ne soient pris en compte.

Pour être considéré comme résidence principale, le logement doit être de lieu d’habitation habituel et effectif du foyer, au cours de la majeure partie de l’année. C’est autour de cet appartement ou de cette maison que doivent se trouver les centres d’intérêt liés au travail ou à la famille.

Si aucune durée d’habitation n’est prévue par la loi, le vendeur doit pouvoir être en mesure de prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale. Par ailleurs, il est possible d’inclure les dépendances immédiates de cette habitation dans l’exonération fiscale du calcul de la plus-value immobilière :

• Jardin privatif
• Place de parking
• Cave
• Chambre de service
• Terrain du logement

Des abattements s’appliquent sur l’imposition des plus-values concernant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les plus-values nettes correspondent d’ailleurs aux plus-values brutes auxquelles ont été soustraits ces abattements. Leurs valeurs dépendent de la durée de détention du bien immobilier concerné et sont résumées dans le tableau suivant :

Par ailleurs, un abattement exceptionnel de l’ordre de 25% peut s’appliquer à l’issue du calcul de la plus-value immobilière découlant de la vente de certains immeubles bâtis. Les immeubles concernés doivent avoir été vendus entre 2014 et 2016 pour en bénéficier. Il s’applique sur la valeur des plus-values nettes, une fois que les abattements pour la durée de détention mentionnés précédemment ont été déduits. Il faut pour cela répondre aux critères suivants :

• L’acquérant prend l’engagement de détruire pour reconstruire dans les 4 ans qui suivent.
• Le bien se trouve dans une commune sujette à la taxe sur les logements vacants.

Les cessions de biens autres que des terrains à bâtir et ne bénéficiant pas d’exonération sont soumis à une imposition totale de l’ordre de 36,2%, comme évoqué plus haut. L’impôt sur le revenu (IR) s’élève à 19% et les cotisations sociales à 17,2%. Cet impôt se calcule donc de la manière suivante :

Plus-values nettes soumises à l’IR x 19% + plus-values nettes soumises aux cotisations sociales x 17,2%

Notez que si la valeur des plus-values imposables au titre de l’IR dépasse les 50 000 euros, le cédant doit verser une surtaxe comprise entre 2 et 6%.

Depuis janvier 2018, la vente de terrains constructibles bénéficie d’un abattement de l’imposition sur le calcul de la plus-value immobilière. L’objectif de ce dispositif est de simplifier la libération du foncier et dynamiser la construction de logements neufs. Pour en bénéficier, il faut que le bien immobilier concerné se trouve dans une zone tendue, A ou A bis selon le découpage territorial français. Ces zones concernent :

• La région parisienne
• La partie française de l’agglomération genevoise
• La Côte d’Azur
• Les communes dont le prix de l’immobilier.et les loyers sont importants

Autre condition, l’acheteur doit s’engager à construire des logements neufs sur le terrain venu, et ce dans les quatre ans qui suivent. Cet engagement doit figurer sur l’acte de vente. Il est alors possible de bénéficier d’un abattement compris entre 70 et 100% :

• 85% si les habitations construites sont des logements sociaux
• 100% si le terrain constructible se trouve en zone très tendue et qu’il est prévu d’y bâtir des logements sociaux.

Les règles concernant le calcul de la plus-value immobilière et de son imposition sont donc très spécifiques. Prosper vous accompagne pour optimiser votre fiscalité et réaliser les transactions immobilières les plus pertinentes par rapport à votre patrimoine.