L'impôt sur la fortune (ISF) n'existe plus depuis janvier 2018. Il s'agit désormais d'un ISF immobilier, à savoir l'impôt sur la fortune immobilière, ou IFI. Mais en quoi consiste exactement cet IFI ? Quelles sont les règles à prendre en compte afin de comprendre son fonctionnement ? Prosper vous apprend tout ce qu'il faut savoir au fil de cette page.

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Qu'est-ce que l'IFI ?

L'impôt IFI a remplacé l'ISF le 1er janvier 2018. Ce nouvel ISF immobilier ne prend plus en compte l'épargne des contribuables, leurs placements financiers ou encore les autres valeurs mobilières dont ils disposent. Seules les valeurs immobilières constituent le patrimoine immobilier net soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.

Près de la moitié de l'assiette imposable de l'ancien impôt a été retirée, ce qui représente une perte de 2,9 milliards d'euros par an pour l'administration fiscale. En contrepartie de ce sacrifice de recette, l'Etat compte sur le retour des exilés fiscaux, et souhaite inciter les investisseurs à placer leur argent dans l'écosystème économique français.

Quels sont les biens concernés par cette taxation ?

L'intégralité des biens immobiliers appartenant au contribuable et aux membres de son foyer fiscal est incluse dans son patrimoine imposable. Cela concerne par exemple les actifs suivants :

  • Maisons, appartements et dépendances
  • Monuments historiques
  • Immeubles en cours de construction durant l'année d'imposition
  • Immeubles non bâtis (terrains, terres agricoles)
  • Biens et droits immobiliers n'étant pas considérés comme professionnels

Demeure cependant un abattement de l'ordre de 30% en ce qui concerne la résidence principale du foyer. Dans le cas de biens détenus de manière indirecte par une SCI (Société Civile Immobilière), une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou une OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), seule la valeur des actifs est soumise à l'impôt IFI. Néanmoins, un certain nombre de biens ne sont pas concernés par l'impôt IFI, à savoir :

  • Les biens utilisés dans le cadre de l'activité principale du contribuable et les logements en location meublée professionnelle
  • Les actions foncières cotées
  • Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières
  • Assurance-vie, compte-titres, PEE et PEA (Plan d'Epargne Entreprise et Plan d'Epargne en Actions)

A noter qu'une exonération de 75% de leur valeur s'applique aux bois, forêts, ainsi que les biens ruraux en bail de long terme. Par ailleurs, l'immobilier possédé par l'intermédiaire d'une SCI, d'une SCPI ou d'une OPCI n'est pas comptabilisé dans le calcul de l'IFI lorsque leur capital détenu n'excède pas les 10% du capital de la société concernée.

Quel est le barème de ce nouvel ISF de l'immobilier ?

Le barème de l'impôt sur la fortune immobilière est sensiblement identique à celui de l'ISF :

  • Six tranches d'impôt IFI
  • Des taux compris entre 1 et 1,5%
  • Seuil d'entrée à 1,3 million d'euros (valeur nette taxable)

Les contribuables concernés par l'impôt IFI sont les personnes qui résident en France. Les individus qui reviennent en France à l'issue d'une période de résidence à l'étranger durant les cinq dernières années ne sont qu'en partie concernés. En effet, seuls leurs biens dont la localisation géographique est en France sont imposables. Le tableau suivant répertorie le barème de l'IFI :

Patrimoine net taxableTaux d'imposition
En dessous de 800 000 euros0%
Entre 0,8 et 1,3 million d'euros0,5%
Entre 1,3 et 2,57 millions d'euros0,7%
Entre 2,57 et 5 millions d'euros1%
Entre 5 et 10 millions d'euros1,25%
Au-delà de 10 millions d'euros1,5%

Le seuil d'imposition correspond au patrimoine net taxable de 1,3 million d'euros mentionné précédemment. Cependant, si vous êtes concerné par l'impôt sur la fortune immobilière, le calcul démarre à compter de 800 000 euros de patrimoine.

Comment s'effectue le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière ?

Le calcul de l'IFI est exactement le même que celui de l'ISF. On obtient le montant brut en appliquant le barème progressif mentionné précédemment. Une décote est mise en place pour les patrimoines immobiliers dont la valeur est comprise entre 1,3 et 1,4 million d'euros. Par ailleurs, une fois les réductions d'impôt éventuelles appliquées sur le mode de calcul, l'impôt IFI est plafonné, ce qui est une bonne nouvelle pour le contribuable. A titre d'exemple, pour un patrimoine de 4 millions d'euros :

  • La fraction comprise entre 800 000 et 1,3 million est imposée à 500 000 x 0,5%, soit 2 500 euros.
  • La fraction comprise entre 1,3 et 2,57 millions est imposée à 1,27 million x 0,7%, soit 8 890 euros.
  • La fraction supérieure à 2,57 millions est imposée à 1,43 million x 1%, soit 14 300 euros.

Au total, l'impôt IFI s'élèvera à 2 500 + 8 890 + 14 300 euros, soit 25 690 euros.

Quid de la fiscalité ?

Un certain nombre de dettes afférentes aux travaux réalisés sur les logements concernés sont déductibles de l'imposition. Elles doivent pour cela exister au 1er janvier de l'année concernée. Ces dettes déductibles se rapportent :

  • Aux dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration
  • A l'achat de biens ou de droits immobiliers
  • Aux impôts s'appliquant sur les propriétés concernées, telles que la taxe foncière
  • A l'entretien à la charge du propriétaire
  • A l'achat de parts ou d'actions, en fonction de la valeur des actifs imposables

Certaines dettes ne peuvent toutefois pas être déduites. En effet, si les dettes admises en déduction dépassent 60% d'un patrimoine dont la valeur excède les 5 millions d'euros, seule la moitié de l'excédent au seuil est admise en déduction.

Par ailleurs, il est possible de bénéficier de réductions fiscales dans le cas de dons effectués à l'intention d'organismes d'intérêt général. La limite globale annuelle de ces réductions est de 50 000 euros, et il est possible de procéder à une déduction de trois quarts des versements effectués dans ce contexte. Les organismes doivent pour cela être établis dans l'Hexagone ou au sein d'un Etat européen. Notez que cela ne peut pas être cumulé avec les réductions d'impôt sur le revenu.

Comment effectuer sa déclaration ?

Les contribuables soumis à l'impôt IFI ont, au même titre que l'IR, l'obligation de déclarer leur patrimoine net taxable. Pour ce faire, les démarches administratives sont différentes en fonction de la situation du contribuable et de son foyer fiscal.

De manière générale, la déclaration doit être effectuée au même moment et selon des délais identiques à celle de l'IR (entre avril et juin). Le formulaire à remplir est le formulaire 2042-IFI. Il existe cependant un certain nombre de cas particuliers qu'il convient de mentionner :

  • Contribuable ne résidant pas en France, ou majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents : la case 9GN de la déclaration doit être cochée afin de signaler qu'aucune déclaration de revenus n'est déposée. Ceci à des fins d'identification.
  • Changement de situation familiale :
    • Mariage ou Pacs l'année précédente : le patrimoine à déclarer est celui du couple.
    • Divorce l'année précédente : chacun doit déclarer séparément son patrimoine.
    • Décès l'année précédente : le contribuable veuf doit déclarer son patrimoine immobilier net taxable évalué au 1er janvier de l'année concernée par l'impôt IFI.

L'impôt IFI répond donc à des règles précises. S'il ne concerne pas une assiette aussi importante que l'ISF, il vise à alléger le poids de la taxation pesant sur les exilés fiscaux et les investisseurs. L'objectif est d'inciter ces derniers à revenir en France afin de dynamiser dans une certaine mesure l'économie et le marché immobilier français.

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