Les SCPI Fiscales

Une société civile de placement immobilier (SCPI) ou « pierre-papier » est un produit d’investissement non coté en immobilier. La société achète, détient et gère des immeubles neufs à la location ou ancien pour des travaux, sans contraintes de gestion pour l’investisseur. L’acquisition de parts de SCPI fiscales permet à l’investisseur de réduire son impôt et de diversifier son patrimoine à partir de 500€ d’investissement. Une SCPI fiscale présente ainsi les mêmes avantages que la détention en direct.

Selon les statistiques de l’association professionnelle du secteur, l’Aspim, SCPI fiscales représentent seulement 8% de la capitalisation des SCPI en France, dont 45% sur le dispositif Scellier.

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SCPI Déficit foncier

La SCPI déficit foncier a pour vocation à acquérir des immeubles ou parties d’immeubles anciens à usage d’habitation destinés à être lourdement rénovés, permettant ainsi aux porteurs de parts de bénéficier d’une quote-part de déficits fonciers imputables sur ses revenus fonciers en totalité et sur son revenu global dans la limite des 10 700€. L’investissement réalisé est reparti entre l’acquisition du foncier et le montant des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. L’investissement n’est pas limité par le plafonnement des niches fiscales. La durée de conservation des parts est en moyenne de 15 à 16 ans, jusqu’à la liquidation totale des actifs de la SCPI et valorisation des parts.

Le montant du déficit foncier généré par l’investissement dépend de trois facteurs : le montant d’investissement, la quote-part des travaux liés à l’investissement et le nombre d’exercices.

Exemple – un foyer fiscal est soumis à la tranche marginale d’imposition de 45% et souhaite effacer chaque année 12 000€ de revenus fonciers existants :

Pour un investissement de 50 000€ et une quote-part cible de travaux de 55%. Il pourra déduire sur deux années 27 000€ (55% x 50 000€) et réaliser une économie d’impôt sur le revenu de 12 150€ (27 000 x 45%) et sur les prélèvements sociaux de 4 644€ (27 000 x 17,2%) soit une économie totale de 16 794€.

Rentabilité
espérée :

L’associé s’engage à conserver ses parts pendant 3 ans à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sans possibilité par la suite de céder ces parts avant la dissolution de la SCPI, la marche secondaire étant quasi-inexistant. La SCPI s’engage à louer les biens rénovés pendant la même période de 3 ans.

A l’issue de la période de détention, une valorisation des parts est réalisée et les plus-values sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux avec un abattement pour durée de détention. Le prix d’acquisition ne prend pas en compte le coût des travaux alors que le prix de revente inclue le montant des travaux, générant ainsi une plus-value imposable supérieure. Le capital n’est pas garanti et l’investissement comporte un risque de perte en capital.

L’économie d’impôt réalisée ne doit pas être le seul critère d’investissement en SCPI déficit foncier, ce qui doit prévaloir est la qualité du foncier. La rentabilité de l’investissement ne s’appréciera qu’à la fin des opérations de liquidation de la SCPI.

SCPI Malraux

La SCPI Malraux permet aux détenteurs de parts de bénéficier du dispositif Malraux et d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. La SCPI Malraux a pour stratégie la constitution d’un patrimoine immobilier locatif principalement en Site Patrimonial Remarquable (SPR) doté d’un Plan de Sauvegarde, de mise en valeur approuvé (PSMV) en France avec une réhabilitation totale ou partielle des bâtis anciens et une mise en location sur la période (16 années en moyenne).

La réduction d’impôt, est subordonnée à la condition qu’au minimum 65 % du montant de la souscription serve exclusivement à financer des dépenses de travaux et que 30 % au minimum serve exclusivement à financer l’acquisition d’immeubles.

Avantage
fiscal :

La réduction d’impôt est de 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé (SPR et QAD) et de 22 % pour ceux situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) du montant des travaux dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 euros par an et par foyer fiscal. L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année du paiement des dépenses avec une contrepartie de conservation des parts pendant 9 années par l’investisseur et une mise en location d’une durée égale par la SCPI. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Le non-respect des contraintes du dispositif Loi Malraux peut aboutir à une reprise de la réduction d’impôt par l’administration fiscale avec des pénalités de requalification.

Rentabilité
espérée :

La récupération du capital investi ne se fait qu’après dissolution de la société, période pouvant aller jusqu’à 16 ou 17 ans. L’imposition des plus-values immobilières dépend du régime d’acquisition des biens : régime de droit commun ou régime juridique de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Pour les biens acquis en droit commun, le prix de revente inclue le montant des travaux et pourra être supérieur au prix d’acquisition, ce qui génère un impôt sur les plus-values immobilières.

Pour les biens acquis dans le cadre de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), le prix d’acquisition comprend le prix d’acquisition et le montant des travaux de rénovation, ce qui ne génère pas d’impôt sur les plus-values immobilières.

SCPI Pinel

La SCPI Pinel permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier neuf ou rénové et de bénéficier du dispositif Loi Pinel (Loi de Finance 2015) en déléguant la gestion immobilière. La société aura pour stratégie de constituer un patrimoine immobilier composé d’immeubles d’habitation neufs, ou en état futur d’achèvement, ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir les performances techniques proches de celles du neuf suivi d’une mise en location d’en moyenne 15 à 16 ans, l’ensemble étant éligible au dispositif Loi Pinel. En contrepartie de la période d’engagement, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt.

Avantage
fiscal :

L’investissement en SCPI Pinel est éligible au dispositif et permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 18% du montant de l’investissement sur 12 années dans la limite annuelle et globale de 300 000 de souscription par an et sous respect des conditions de plafonnements des loyers et des ressources des locataires. L’avantage fiscal est sous condition de conservation des parts sur une période de 9 années au minimum, à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier logement acquis au moyen de la souscription. En l’absence d’un marché secondaire, la récupération du capital investi ne se fera qu’à l’issue de la vente de la totalité du patrimoine et de la dissolution de la SCPI soit environ 17 ans. La liquidité du placement est donc très limitée.

Pour l’investisseur, la réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales de 10 000€. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des années suivantes. La fraction de réduction d’impôt non imputée ne peut donner lieu à remboursement. L’investisseur devra s’assurer que l’investissement réalisé corresponde bien à sa situation fiscale.

En cas de non-respect des contraintes légales et réglementaires du dispositif Loi Pinel pendant la période de détention des parts, l’administration fiscale se réserve le droit de reprise de la réduction d’impôt.

Exemple : Un foyer fiscal souscrit à 150 000€ d’une SCPI Pinel, avec une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 27 000€, soit 3 000€ par an.

Rentabilité
espérée :

La rentabilité de l’investissement en SCPI Pinel est facteur :

  • Des conditions de mise en location des biens par la société, les loyers sont notamment soumis à plafonds.
  • De la valeur à la vente des parts de la SCPI ou la liquidation de celle-ci qui dépend de l’évolution du marché de l’immobilier.

La rentabilité de l’investissement s’appréciera à la liquidation totale des actifs de la SCPI soit à N+17 environ de la date d’investissement avec un risque de perte de capital à la sortie, et non sur la seule réduction d’impôt.