Qu’est-ce que
l’investissement
immobilier
en nue-propriété ?

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier résulte de la séparation de deux droits tels quels que définis par le code civil : l’Usufruit et la Nue-propriété.

L’Usufruit se définit comme le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les revenus. Dans une opération de démembrement immobilier, l’Usufruit est cédé à un bailleur institutionnel qui va exploiter le logement pendant 15 à 20 ans en moyenne.

Le Nu-propriétaire détient les « murs » d’un bien démembré et peut disposer de son patrimoine à l’issue de la période de démembrement durant laquelle le bailleur aura exploité ce bien.

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Comment fonctionne
un placement immobilier
en Nue-propriété ?

En renoncement à la jouissance de son bien, l’investisseur bénéficie, en contrepartie, d’une décote importante du prix du bien ainsi acquis. Elle peut varier de 30% à 50% de la valeur globale selon la durée du démembrement. Plus elle est longue et plus la décote sera importante.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à supporter la gestion locative du bien ni les charges financières liées au bien (charges locatives, travaux, réparations courantes,…) mais ne bénéficie pas non plus des revenus qu’il aurait pu tirer de sa location en direct. Au terme du démembrement, l’investisseur retrouve la pleine propriété de son bien dont la valorisation se sera mécaniquement accrue de la valeur de l’usufruit, de l’inflation mais également, si le marché est porteur, de la hausse du prix de l’immobilier.

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Quel est
l’impact fiscal ?

Fiscalement, le choix de la nue-propriété est plus qu’avantageux. Placement patrimonial par excellence, il se valorise dans le temps sans alourdir la fiscalité de l’investisseur. Tout d’abord, rappelons que la location est fortement fiscalisée en France. Or dans le cas d’un placement en démembrement, du fait de l’absence de loyers perçus durant l’exploitation, les revenus fonciers ne s’en trouvent pas alourdis. Toutefois, en finançant ce bien via un crédit, les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus immobiliers globaux. Mais ce n’est pas le seul avantage du démembrement.

A l’issu du démembrement, l’investisseur a le choix de conserver son bien pour en jouir ou bien le vendre. Dans ce cas, mécaniquement, il se retrouvera en situation de plus-value par rapport à son investissement initial. Toutefois, il ne sera pas imposé sur l’ensemble du gain qu’il aura réalisé mais c’est sur la valeur vénale du bien lors de son acquisition qui sera retenue pour évaluer la performance de ce placement. De plus, la durée du démembrement est prise en compte pour l’application des abattements, par exemple 60% pour un démembrement de 15 ans.

En outre, l’investisseur ne sera pas redevable de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour un tel placement.

Enfin, en cas de transmission de la nue-propriété à ses enfants, l’opération est fiscalement optimisée puisque les droits de donation ou de succession ne s’appliquent que sur la nue-propriété et non sur l’ensemble du bien.

Conclusion

Placement patrimonial par excellence, l’investissement en démembrement est une bonne option sur le long terme. Toutefois, il convient d’être très vigilent sur la qualité des programmes et leur emplacement. Plus encore, certains programmes peuvent être surévalués et la plus-value finale s’en retrouver amoindrie, l’investisseur ayant payé beaucoup trop cher la seule nue-propriété. Choisissez avec attention votre opérateur pour éviter ce genre de déconvenues. Comme pour tout achat immobilier, la maxime reste de mise pour le démembrement : Pensez toujours à la revente avant de vous lancer !

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