Qu’est-ce que
la loi Malraux ?

La loi Malraux a été initiée par Monsieur André Malraux, Ministre de la Culture de 1959 à 1969. Elle a été promulguée le 4 août 1962 pour compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France.

La loi Malraux a été créée pour préserver et mettre en valeur le patrimoine français, en encourageant et facilitant l’achat et la rénovation d’immeubles classés dans des secteurs sauvegardés. En contrepartie de cet investissement, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.

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Quel est le principe
du dispositif ?

Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, le contribuable doit acquérir un bien immobilier « classé » et réaliser des travaux de rénovation. Une partie de ces travaux lui donneront droit à une réduction d’impôt.

  • Pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé, la réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux de restauration.
  • Pour les immeubles situés en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager), la réduction d’impôt est de 22%.

Ces immeubles se situent généralement dans les centres historiques de grandes villes, comme Bordeaux, Paris ou Nantes.

Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux sont des dépenses de maintenance ou remise en état de l’immeuble (électricité, plomberie, réorganisation des appartements, etc.). Ils doivent être validés par un Architecte des Bâtiments de France et aboutir à la restauration complète du bien immobilier. Les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de l’immeuble. Les travaux d’agrandissement extérieur ne sont pas permis.

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Comment bénéficier
de la réduction d’impôt ?

L’avantage fiscal porte uniquement le montant total des travaux plafonné à 400 000€. Il peut être étalé librement sur 4 années qui est la durée effective maximum des travaux. La réduction d’impôt maximum obtenue en Malraux est donc 400 000 x 30% soit 120 000€.

Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, le bien doit être loué en location nue, en habitation principale, pendant au minimum 9 ans.

Il n’y pas de conditions de ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés. Cependant, la location ne peut pas s’effectuer auprès d’un ascendant, ni descendant, ni membre du foyer fiscal.

Aucun report de réduction d’impôt n’est possible en Malraux, il est donc important de bien calibrer le montant des travaux, et par conséquent le montant de réduction d’impôt par rapport à l’impôt de l’investisseur.

De plus, il est important de vérifier la proportion des travaux à effectuer avant l’acquisition du bien. Les travaux doivent représenter 40 à 70% de l’investissement. Etant donné que les travaux portent sur l’ensemble de l’immeuble, un taux inférieur à 40% parait peu cohérent. Au-delà de 70%, les travaux sont trop chers ou le foncier n’a pas assez de valeur.

La loi Malraux est un dispositif très incitatif car depuis le 1er janvier 2013, elle n’entre plus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Qui peut bénéficier
de la Loi Malraux ?

La loi Malraux reste réservée à des investisseurs dont les revenus sont stables et ayant un impôt supérieur à 20 000€. C’est un investissement patrimonial, destiné à des contribuables soucieux de la préservation d’anciens immeubles. La loi Malraux s’adresse le plus souvent à des acquéreurs ayant déjà un patrimoine immobilier afin de le diversifier. L’investissement Malraux permet également de se constituer des revenus complémentaires.

Exemple d’investissement
en loi Malraux

Investissement Malraux de 150 000€
Foncier : 50 000€Travaux : 100 000€
Travaux réalisés sur 1 année :
100 000€ de travaux Réduction d’impôt de 30 000€ en N+1
Travaux réalisés sur 2 années :
50 000€ en N+1 et 50 000€ en N+2 Réduction d’impôt de 15 000€ en N+1 et 15 000€ en N+2
Travaux réalisés sur 3 années :
20 000€ N+1 puis 40 000€ en N+2 et 40 000€ en N+3 Réduction d’impôt de 6 000€ en N+1, 12 000€ en N+2 et 12 000€ en N+3

Conclusion

La loi Malraux reste un dispositif réservé aux personnes fortement fiscalisées, souhaitant développer un patrimoine de caractère à long terme. La réduction d’impôt s’applique uniquement durant la période des travaux. Contrairement au Pinel, aucune réduction d’impôt n’est appliquée durant les 9 années de location. Cet investissement s’adresse à des investisseurs soucieux de la conservation du patrimoine français et par l’immobilier ancien de qualité.

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