Le dispositif LMNP Censi-Bouvard offre des conditions avantageuses pour réaliser un investissement en résidences de services neuves ou rénovées (résidences étudiantes, établissement de soins et les résidences pour personnes âgées ou handicapées EHPAD) gérés par des professionnels de la location et permettant de bénéficier d’un avantage fiscal sous forme d’une réduction d’impôt ainsi que d’une fiscalité allégée des recettes locatives.

L'article 78 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 proroge jusqu'au 31 décembre 2018 la période d'application de la réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts (dispositif "Censi-Bouvard" ou "LMNP fiscal").

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Quel est
l’impact fiscal ?

Un investissement en Loi Censi-Bouvard donne accès à une réduction d’impôt de 11% sur le prix hors-taxe du bien acquis dans la limite de 300 000€ sur une période de 9 années soit au maximum 33 000€ de réduction d’impôt. La réduction d’impôt commence l’année d’achèvement de l’immeuble ou, dans le cadre d’une rénovation ou réhabilitation d’un immeuble de plus de 15 ans, de l’année d’achèvement des travaux. Le solde de réduction d’impôt éventuellement non imputé sur l’impôt dû par le contribuable est reportable dès l’année suivante et jusqu'à la sixième année. Cette réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux, il est possible de cumuler d’autres crédits et réductions dans la limite des plafonds.

En cas de non-respect de l'engagement de location pendant 9 ans ou de cession du logement, la réduction pratiquée pourra faire l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.

Dans le cadre de la location meublée, les revenus sont imposables au régime de la location meublée non professionnelle LMNP en Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce statut permet de choisir entre le régime réel ou le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% des recettes.

Le choix du régime réel simplifié permettra, de déduire les intérêts d’emprunts et de générer du déficit imputable sur les revenus de mêmes natures. En bénéficiant de la réduction d’impôt en Loi Censi-Bouvard, il ne sera pas possible d’amortir le bien que pour sa fraction supérieure à 300 000€ pour l’immobilier (hors foncier), prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt maximum ainsi que la totalité du mobilier. Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droits d’enregistrement et commissions) sont déductibles lors de l’année d’acquisition sous la forme d’une charge.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est récupérable, avec une condition de conservation du bien pendant 20 ans et un bail consenti à un unique exploitant pendant 9 années sauf cession de bail sans changement d’exploitant, l’investisseur récupère ainsi la TVA de 20%.

Exemple - Pour un investissement en Censi-Bouvard LMNP :
Prix d'achat TTC : 200 000€, dont TVA (20%) = 33 333€
Prix TTC du mobilier = 9 600€, dont TVA (20 %) = 1 600€
Prix HT de l’appartement meublé = 174 668€
Soit une récupération de T.V.A de : 34 933€

Calcul de la réduction d'impôt sur 9 ans : 174 668 X 11% = 19 213€, soit 2 134€ par an pendant 9 ans.

Un bien meublé loué génère environ 4% de rentabilité brute HT par an soit 174 668 X 4% = 6 986€ de recettes locatives. En régime micro-BIC, 50% des 6 986€ s’ajouteront au revenu net imposable et seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux (17,2%). Au régime réel, il sera possible de déduire la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et autres charges (environ 1 200€/an) puis de soumettre la totalité à l’IR et aux prélèvements sociaux.

La mensualité d’un crédit d’amortissable sur 20 ans de 174 668€ à 1,6% est de 903,31€ soit 10 839€/an (assurance comprise) soit un cout d’emprunt de 42 126,37€ équivalent à 2 106€/an.

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Comment fonctionne
le dispositif en détail ?

Le bien acquis doit respecter un certain nombre de conditions d’éligibilité au dispositif :

  • Le bien doit être loué meublé
  • Le bien doit être neuf, en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis moins de quinze années ayant fait ou qui fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation.
  • Le bien est dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou handicapées, délivrant des soins de longue durée ou dans une résidence étudiante.

Le propriétaire du bien s’engage à louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence : c’est l’unique locataire du bien sur toute la période. Il sera en charge de l’entretien de la résidence, des meubles et d’éventuels travaux. Seules les taxes foncières et d'ordures ménagères sont à la charge de l'investisseur. Le bail de location est au minimum convenu pour une durée de 9 années. Le gestionnaire verse des loyers que le bien soit libre ou occupé, permettant d’avoir une garantie sur la perception de revenus réguliers.

Le bien n’est pas soumis aux plafonds des loyers, de ressources du locataire, ni de zonage particulier mais c’est au gestionnaire que revient le droit de fixer le montant des loyers que doit percevoir l’investisseur. Les loyers sont revus chaque année selon l’évolution de l’IRL (Indice de référence des loyers) : un loyer fixé à la hausse aura pour impact de limiter l’attractivité du bien à la location et une renégociation à la baisse du loyer de réduire la rentabilité de l’investissement.

Le gestionnaire aura également l’obligation d’offrir en sus de l’hébergement au moins trois des quatre services suivants : accueil, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison et petit-déjeuner. C’est une des conditions pour pouvoir récupérer la TVA.

La relation investisseur-gestionnaire est régit par un bail commercial qui est à l’avantage du locataire (gestionnaire) et non du propriétaire (investisseur). Il est aussi possible qu’en cas de rupture du bail à l’initiative de l’investisseur, celui-ci se voit contraint de verser une indemnité au gestionnaire afin de compenser la perte de chiffre d'affaire entrainée par la non reconduction ou la résiliation dudit bail (indemnité d’éviction).

De plus, en cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à un risque de perte de l’avantage fiscal pour non-respect de la condition de location du bien sur 9 années. Le risque fiscal est ainsi supporté par l’investisseur et non par le gestionnaire.

Conclusion

Le dispositif Censi-Bouvard en statut LMNP permet le cumul de plusieurs avantages intéressants, la réduction d’impôt de 11% sur votre investissement, une fiscalité allégée de vos revenus et une gestion déléguée à un spécialiste.

L’investissement Censi Bouvard génèrera des revenus imposables à l’impôt sur le revenu qui peuvent être effacés en partie ou en totalité par la réduction d’impôt, l’opération fiscale peut ainsi être nulle in fine ; alors qu’un investissement au statut LMNP amortissable permettrait de bénéficier de la totalité de l’amortissement d’autant plus optimisé si le financement est réalisé à crédit générant ainsi du déficit reportable sur plusieurs années.

Il est essentiel de rappeler qu’il s’agit avant tout d’une acquisition immobilière, le bien acquis doit soigneusement être sélectionné par l’investisseur et une attention particulière doit être apportée au choix de l’exploitant, indépendamment de l’avantage fiscal offert par le dispositif.

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