La défiscalisation immobilière est l'une des manières les plus efficaces pour optimiser son imposition. Pour ce faire, plusieurs lois et dispositifs ont été mis en place par le gouvernement : investissement Pinel, loi Denormandie, dispositif Malraux, Monument Historique… Ces mesures profitent aux investisseurs, mais également à l'Etat qui dispose ainsi d'une solution aux pénuries de logements dans les zones tendues. Comment défiscaliser ? Prosper se propose de vous donner quelques explications.

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En quoi consiste
la défiscalisation immobilière ?

Une démarche d'investissement dans l'immobilier pour défiscalisation consiste à l'achat d'un appartement ou d'une maison afin de mettre cette habitation en location. Louer le logement permet de bénéficier de réductions ou de déductions fiscales. Il s'agit de mesures incitatives mises en place par l'Etat afin d'inciter les investisseurs privés à soutenir le marché immobilier, notamment en zones tendues.

L'Etat fournit aux investisseurs un avantage fiscal leur permettant de payer moins d'impôts sur le revenu durant une période définie. La valeur et la proportion des réductions ou des déductions appliquées dépendent du montant de l'investissement et du dispositif qui s'applique. C'est la raison pour laquelle ces investissements figurent parmi les préférés des Français, car le marché de l'immobilier se présente comme l'une des valeurs les plus sûres de notre économie.

Les mesures mises en place par le gouvernement sont nombreuses, ce qui laisse le choix à ceux qui désirent placer leur argent. Cela peut concerner les logements neufs, anciens, les logements à loyers modérés, les locations meublées, les zones de protection du patrimoine architectural ou encore les monuments historiques. Ces dispositifs ne s'adressent pas tous à l'ensemble des investisseurs, mais chacun présente une opportunité à saisir.

Qu'est-ce qu'un
investissement Pinel ?

Effectuer un investissement Pinel s'inscrit dans une démarche de défiscalisation immobilière concernant les logements neufs. En effet, les personnes qui souhaitent devenir propriétaires bailleurs en réalisant un investissement locatif dans des habitations fraîchement construites sont concernées par ce dispositif, et peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Les biens concernés sont les logements neufs, en état futur d'achèvement, en cours de construction, anciens mais en cours de travaux de rénovation ou de réhabilitation, ou encore des locaux transformés en résidences 

  • Les logements en cours de construction doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte d'acquisition.
  • Les biens à construire doivent être terminés dans les 30 mois à compter de la date d'attribution du permis de construire.
  • Les habitations en cours de travaux de rénovation ou de réhabilitation et les locaux en cours de transformation doivent voir leur chantier s'achever avant le 31 décembre de la seconde année à l'issue de l'achat de l'appartement, de la maison ou du local.

Conditions liées à l'impact environnemental

Une autre condition pour bénéficier des avantages fiscaux d'un investissement Pinel s'inscrit dans une logique de performance énergétique. En effet, il est essentiel que le bâtiment neuf ou à construire réponde à la réglementation thermique RT 2012. Pour les biens immobiliers nécessitant des travaux, le niveau de performance énergétique requis est le label HPE rénovation ou le label BBC rénovation 2009.

A propos du locataire

Le revenu fiscal de référence du ou des locataires ne doit pas dépasser un certain plafonnement fixé en fonction de la localisation géographique. Ces plafonds varient également en fonction du nombre de personnes et d'enfants à charge au sein du foyer.

Il importe par ailleurs que le bien immobilier concerné soit la résidence principale du locataire, loué au maximum un an après la fin des travaux ou de l'achat de l'appartement ou de la maison. Le bail doit être signé pour un minimum de 6 années, et le loyer mensuel est également plafonné en fonction des régions de l'Hexagone.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Le calcul de la réduction d'impôt s'appliquant à un investissement Pinel est plafonné à 300 000 euros par personne et par an, et à 5 500 euros par m² de surface habitable. Le taux de réduction se calcule également selon la durée du bail :

  • Bail initial de 6 ans  12% soit 2% par an. A l'issue d'une première prolongation de trois ans, le taux passe à 6%, puis à 3% pour une seconde prolongation.
  • Bail initial de 9 ans  18%, soit 2% par an. A l'issue d'une prolongation de trois ans, le taux passe à 3%, soit 1% par an.

Zoom sur le dispositif
Denormandie

Le dispositif Denormandie étend l'investissement Pinel à la défiscalisation par l'immobilier ancien. Concrètement, les bénéficiaires profitent d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'ils font l'acquisition d'un bien à rénover au sein d'un quartier ancien et/ou dégradé. L'objectif de cette mesure est d'inciter les investisseurs à rénover les bâtiments anciens tout en ouvrant de nouveaux logements à la location.

Quelles sont les conditions d'obtention de cette réduction fiscale ?

Afin d'être éligible au dispositif Denormandie, le logement concerné doit faire partie d'un centre-ville répondant à des besoins particuliers, à commencer par une nécessité de réhabilitation de l'habitat. C'est l'annexe à l'arrêté du 26 mars 2019 qui spécifie les communes concernées. Ces communes doivent également avoir convenu d'une opération de revitalisation de territoire prévue par l'article L 303-2 du code de la construction et de l'habitation.

Par ailleurs, le montant des travaux d'amélioration doit s'élever au quart du montant total de l'opération effectuée par l'investisseur.

Quant aux seuils de consommation en énergie primaire et les actions visant à améliorer la performance énergétique du bien immobilier, les précisions sont apportées par l'arrêté du 26 mars 2019. Pour être en conformité, les travaux entrepris doivent être menés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). L'amélioration de performance énergétique doit être d'au moins 30%, ou bien inclure au moins deux types de travaux de rénovation parmi les suivants :

  • Isolation des murs
  • Isolation des fenêtres
  • Isolation des combles
  • Changement de chaudière
  • Changement de production d'eau chaude

Enfin, la durée du bail doit être de 6, 9 ou 12 ans, pour des loyers accessibles aux foyers modestes. Des plafonds de revenus fiscaux doivent être respectés selon la composition du foyer et la localisation géographique dans l'Hexagone.

Quelle est la valeur du montant réduit sur l'imposition ?

La réduction d'impôt est soumise à un plafonnement du montant de l'investissement, d'une valeur de 300 000 euros. Elle se calcule via l'application d'un pourcentage au prix net de revient de l'habitation. Ce pourcentage fluctue en fonction de la durée du bail de location :

  • 6 ans  12% du prix du bien
  • 9 ans  18% du prix du bien
  • 12 ans  21% du prix du bien

Plus la location dure longtemps, plus la réduction d'impôt est donc importante. Ceci afin de pousser l'investissement de défiscalisation dans l'immobilier ancien et d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier à disposition des locataires, véritable nécessité dans les zones tendues où l'on assiste à une pénurie du logement.

Comment défiscaliser
avec une location meublée ?

Grâce à la loi Censi-Bouvard, il est possible de procéder à une défiscalisation par location meublée. En effet, les contribuables qui investissent dans un bien immobilier neuf en location meublée permettent de réduire leur impôt selon le pourcentage du prix de revient du logement. Ils peuvent également récupérer la TVA sur la valeur totale de leur investissement immobilier de défiscalisation. Les logements concernés sont les résidences pour étudiants ou séniors, les résidences de tourisme classées ou encore les EHPAD. Concrètement, l'exploitant de la résidence et l'investisseur établissent un bail commercial compris entre 9 et 12 ans. L'investisseur est alors en mesure de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalant à 11% du coût de construction du bien immobilier.

La réduction d'impôt s'appliquant à une acquisition immobilière en location meublée s'inscrivant dans le cadre de la loi Censi-Bouvard est plafonnée à un investissement de 300 000 euros, comme dans le cas d'un investissement Pinel.

Par ailleurs, cette loi peut se cumuler avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui considère la location meublée comme étant réalisée à titre non professionnel. Pour cela, l'une des conditions suivantes doit être remplie :

  • Le foyer fiscal ne comporte aucun membre figurant au Registre du Commerce et des Sociétés
  • Les ressources provenant des loyers ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal
  • Les ressources provenant des loyers n'excèdent pas 23 000 euros

Grâce à ce statut, la gestion est plus simple, la rentabilité est importante et nette de charges. Il s'agit d'une manière judicieuse de se créer un patrimoine immobilier sans avoir à assumer un surcoût fiscal.

Qu'est-ce que la loi Malraux
et la mention Monuments Historiques ?

Pour les plus gros investisseurs, les dispositifs que sont la loi Malraux et les Monuments Historiques se présentent comme des solutions avantageuses.

Zoom sur la loi Malraux

La défiscalisation par l'achat d'appartement peut également passer par la loi Malraux, qui permet aux contribuables de bénéficier d'avantages fiscaux lorsqu'ils rénovent ou restaurent des biens issus du patrimoine historique français. Initialement, cette loi date d'août 1962, il s'agit donc de la solution la plus ancienne à ce jour mise en œuvre.

Le dispositif Malraux se concentre sur les centres-villes historiques, visant plusieurs objectifs tels que la rénovation des villes anciennes et leur réglementation, la remise en état des immeubles et l'amélioration générale du cadre de vie.

La réduction fiscale offerte par ce dispositif s'élève à 30%. Elle concerne les travaux effectués sur les secteurs sauvegardés de Paris, Bordeaux, Montpellier, Nantes. Pour les zones de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, elle s'élève à 22%.

Les biens immobiliers concernés sont couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans des quartiers soumis au nouveau programme national de renouvellement urbain. Il s'agit également des logements situés sur un site patrimonial remarquable bénéficiant d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine. Leur restauration doit être considérée comme d'utilité publique.

Comment défiscaliser grâce à la loi Malraux ? Il existe un certain nombre de conditions à remplir afin de bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif :

  • La réalisation des travaux doit avoir été autorisée par la préfecture. Une demande doit pour cela être adressée au Préfet, qui rend sa décision après émission d'un avis par un architecte des bâtiments de France.
  • L'intégralité de l'habitation doit être rénovée.
  • La location doit concerner une résidence principale pour le locataire.
  • Le bien immobilier doit être loué à nu durant 9 ans à partir de sa restauration, et dans l'année qui suit la fin des travaux. Un engagement écrit doit être transmis à l'administration fiscale par le propriétaire bailleur.

A propos des Monuments Historiques

La mention Monument Historique existe afin de faciliter la restauration des biens d'une valeur historique supérieure en France. Il s'agit d'une mesure très avantageuse pour les contribuables figurant parmi les plus fortement imposés. Concrètement, les acquéreurs d'un bien immobilisé classé, inscrit ou agréé par le ministère des Affaires Culturelles qui effectuent des travaux de restauration peuvent bénéficier d'une déduction totale sur leur revenu global et imposable, étable sur trois années consécutives.

Il faut pour cela que l'immeuble soir conservé durant 15 ans, qu'il soit loué à nu en tant que résidence principale, que les travaux soient supervisés par un architecte des bâtiments de France et qu'ils fassent l'objet d'une autorisation spéciale ou d'une déclaration d'utilité publique.

A la différence d'une réduction d'impôt, une déduction s'applique sur le revenu net imposable. En d'autres termes, il s'agit d'une solution puissante permettant d'alléger sa fiscalité.

Que faut-il savoir
sur la loi Cosse ?

La loi Cosse, aussi appelée dispositif « louer abordable », offre la possibilité de bénéficier d'une déduction fiscale comprise entre 15 et 85% de leurs revenus locatifs pour les propriétaires bailleurs proposant des loyers abordables.

En d'autres termes, les propriétaires qui mettent à disposition des logements peu ou non loués dans des villes en proie à une pénurie de logements sont éligibles à cette mesure. Pour cela, ils doivent signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) pour 6 ans sans travaux, et 9 ans si le bailleur perçoit des aides aux travaux. Le bien immobilier doit être loué durant toute la durée de cette convention.

En d'autres termes, il existe de nombreuses solutions pour procéder à une défiscalisation immobilière, qui conviennent à tous les types d'investisseurs. Prosper vous aide à faire les bons choix en termes de placements.

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